事件。公司公布2022 年半年报。报告期内，公司实现营业收入50.64 亿元，同比下滑31.95%；归母净利润为11.02 亿元，同比下降45.59%。

    2022 年上半年，受本期交付项目较少的影响，公司营收收入下滑31.95%；去年同期非经常性收益达6.02 亿元，由于此基数原因，2022 年上半年公司归母净利润减少45.59%。

    根据公司2022 年半年报披露：2022 年上半年，公司实现合同销售面积21.02万平，同比下降69.90%；合同销售收入49.35 亿元，同比下降69.32%，已售未结货值约450.84 亿元，处历史高位。公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备5.31 万平，新增建筑面积16.63 万平。新开工面积34.20 万平，同比下降23.75%；新竣工面积18.96 万平，同比下降63.23%；结算面积24.09 万平和结算收入35.33 亿元；结算均价近1.47 万元/平，结算毛利率51.35%。

    期内，公司继续保持杠杆克制。公司账面资产负债率67.57%，较期初下降1.67 个百分点；预收类款项312.26 亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为57.15%，较期初下降3.71 个百分点。期末，公司货币资金余额84.66 亿元；有息负债合计377.60 亿元，占总资产的29.41%，较期初减少50.49 亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计99.21 亿元，占比26.28%。

    公司经历近几年的高科技布局，已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。目前已有3 家登陆科创板，1 家登陆创业板，1 家通过发审会，未来3 年左右将有约10 家被投资企业进入IPO，持续推动公司价值提升及利润贡献。公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）已投资十余家高科技企业，其中龙芯中科技术股份有限公司、北京华如科技股份有限公司期内分别于科创板、创业板上市。

    投资建议：土储充足，科技投资和地产开发双轮驱动，“中性”评级。公司主营业务为地产和投资。地产：公司在环上海圈拥有丰富优质的土地储备，上海内环开发面积约175 万平，增值潜力巨大。投资：公司对高科技企业的投资累计超过100 亿元，已形成较为完善的规模和体系。我们预计公司2022年、2023 年EPS 分别是0.30 和0.33 元。我们给予公司2022 年7-9 倍的动态PE，对应的合理价值区间为2.1 元-2.7 元，调低至“中性”评级。

    风险提示：公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。