地产经营数据稳中向好、化妆品高速成长，福瑞达大美业潜能可期21H1 收入40.67 亿元/yoy14.69%，归母净利3.11 亿元/yoy29.76%。地产经营数据稳中向好。化妆品高速成长、利润率提升，瑷尔博士增速亮眼。已推出27 款功能性食品、全力布局玻尿酸口服美容市场；合作品牌“海大福瑞达”已有冷敷贴/三类械水光针产品上市；已与山东大学等共建实验室4个，持续开展玻尿酸及皮肤微生态研究。公司有望围绕玻尿酸/皮肤微生态/高端皮下填充类医疗器械等开展研发储备，后续亮点仍可期。我们认为福瑞达美业有望释放更多潜能。预计21-23 年EPS0.84/1.13/1.41 元，分部估值法：房地产41 亿元（NAV），化妆品95 亿元（21 年净利2 亿，49XPE），药品34 亿元（21 年净利1.01 亿，33XPE），原料6 亿元（21 年净利0.16亿，40XPE），合计市值176 亿元，目标价17.44 元，增持上调至买入评级。

    地产签约、回款均取得良好业绩，福瑞达业绩亮眼，有望带来更多惊喜地产业务21H1 实现合同销售额90.55 亿元/yoy26.34%，销售面积82.69 万㎡/yoy21.93%，新开工 94.97 万㎡，竣工面积 48.62 万㎡。福瑞达医药集团收入9.49 亿元/yoy114.29%，归母净利9446 万元/yoy299.32%，其中化妆品业务为主力支撑，21H1 收入6.22 亿元/yoy210.30%，净利润7520 万元/yoy292.20%，药品收入2.69 亿元/yoy45.36%。原料收入1.21 亿元/yoy32.31%，其中焦点净利润1072 万元（公司持股60.11%）。

    化妆品高速成长、盈利能力回升，瑷尔博士前景可期21H1 毛利率62.73%/yoy5.79pct，净利率12.09%/yoy2.09pct。其中线上5.75 亿元/yoy315.81%。21H1 颐莲GMV1.85 亿元/yoy70.46%，瑷尔博士GMV250.57 亿元/yoy258.48%（均为天猫旗舰店）。瑷尔博士差异化定位微生态护肤，18 年创立至今高速成长，后续前景可期：1）科研力量雄厚，基础研究（中国人群皮肤微生态菌群数据库）+创新原料（独家益生菌发酵褐藻技术）。2）渠道体系完善，线上放量，线下瑷尔博士皮肤颜究院已覆盖加盟商300 多家，并进入KKV/调色师/喜燃等新CS 渠道。3）产品力突出，入围天猫金妆奖、益生菌精研平衡水乳入围年度最佳黑科技奖。

    期待福瑞达美业后续表现，由增持评级上调至买入原预计21-23 年EPS 0.85/1.14/1.42 元，综合考虑瑷尔博士等化妆品牌全年持续高速增长/盈利能力提升、原料业务盈利能力下滑等影响，调整21-23年EPS 至0.84/1.13/1.41 元，采用分部估值法，估算房地产/化妆品/药品/原料合理市值41/95/34/6 亿元，合计市值176 亿元，目标价17.44 元（前值为16.10 元），由增持评级上调至买入。

    风险提示：国企改革进展较慢；化妆品增速放缓；地产业务大幅波动。