核心观点：

    　　事件：公司发布年报，2021 年实现收入123.6 亿元，同比-9.2%；归母净利润3.6 亿元，同比-43.3%；其中Q4 单季度实现收入60.14 元，同比-8.6%，亏损1.41 亿元。

    　　点评：（1）公司利润下滑主要是由于去年下半年地产行业市场形势严峻，公司对部分健康地产项目产品计提资产减值1.88 亿元；此外，2021年地产业务收入同比约-20%，毛利额下降，导致归母净利润减少。（2）除地产外，公司其他业务发展优秀，子公司山东福瑞达医药集团（合并口径）2021 年实现收入21.8 亿元，同比+66.7%，归母净利润1.8亿元，同比+69.3%，净利率同比+0.2pp 至8.3%。

    　　分业务看，（1）化妆品收入15.0 亿元，同比+117.0%，其中瑷尔博士7.4 亿元，同比+272.1%，颐莲6.5 亿元，同比+73.1%。化妆品业务毛利率63.7%，同比+4.5pp，公司旗下专门从事化妆品业务的福瑞达生物股份（母公司口径）净利率约11.9%，公司化妆品业务实现高增长的同时维持了稳定的盈利能力；（2）医药收入5.4 亿元，同比+8.7%，占总营收比重约4.4%，毛利率57.9%；原料收入2.4 亿元，同比+22.0%，占总营收比重约1.9%，毛利率37.1%；（3）房地产收入97.0亿元，同比-18.4%，占总营收比重约78.4%，毛利率17.2%，未来地产业务将逐步缩减，资产负债表有望持续改善。

    　　盈利预测与投资建议：公司坚定转型大健康，短期来看地产业务对整体业绩有所拖累，但其他业务发展迅速，根据公司生物医药板块经营简报，2022 年1-2 月公司化妆品业务收入同比增长146.7%，保持高景气度，预计公司22-24 年实现归母净利润6.0、8.4、10.4 亿元，公司主营业务估值加总对应合理价值14.91 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：战略转型不及预期；化妆品行业景气下降；电商增速放缓。