核心观点：

    　　事件：公司发布一季报，23Q1 实现营收12.7 亿元，同比下降14.2%，归母净利润1.3 亿元，同比上升95.1%；扣非归母净利润1519 万元，同比下降76.0%。Q1 非经常性损益1.1 亿元，主要是重大资产出售中首批6 个标的完成交割出表确认的投资收益，扣非同比下滑主要是健康地产结算项目主要为毛利率较低的刚需产品或首期销售房源。公司旗下山东福瑞达医药集团有限公司（合并口径）1-3 月实现营业收入6.49 亿元，同比增长19.91%，归母净利润0.44 亿元，同比增长36.32%。

    　　分业务看，（1）23Q1 公司化妆品业务实现收入4.73 亿元，同比增长12.68%，占营收比重约为37.19%，毛利率62.86%，同比提升1.30pp。

    　　其中颐莲实现收入1.71 亿元，同比增长约5.6%，瑷尔博士实现收入2.43 亿元，同比增长约8.0%，其他品牌收入同比增长超过80%。（2）医药业务实现收入1.43 亿元，同比增长59.21%，主要由于积极拓展线上营销渠道，毛利率56.40%，同比提升0.94pp。（3）原料业务实现收入0.76 亿元，同比基本持平，毛利率30.46%。（4）地产业务：公司Q1 签约金额同比下降9.3%，无新开工；公司已完成第一批次6 家标的资产交割，剩余2 家标的公司将于23 年10 月31 日前完成交割。

    　　盈利预测与投资建议。公司地产业务剥离顺利推进，坚定转型大健康，业务结构持续优化。化妆品板块坚持“4+N”品牌发展战略，实施精细化运营，颐莲补水喷雾、瑷尔博士微晶水等大单品持续贡献体量，颐莲嘭润面霜、瑷尔博士闪充面霜等新单品打开成长空间；随着消费回暖，公司原料、医药、化妆品业务均有望得到提振。预计公司23-25 年实现归母净利润3.3、4.0、4.8 亿元，维持公司合理价值13.10 元/股的观点不变，维持“买入”评级。

    　　风险提示。战略转型不及预期；化妆品行业景气下降；电商增速放缓