2021Q1 归母净利-0.9 亿，扣非后归母净利+3.1 亿2021 年 4 月 28 日公司披露 2021 年一季报，Q1 公司实现营收 25.6 亿，同比+245.4%；实现归母净利-0.9 亿，去年同期-6.9 亿；实现扣非后归母净利3.1 亿，去年同期-3.3 亿。我们预计公司 2021-2023 年 EPS 0.68、0.78、0.89 元（前值 0.84、0.94、1.00 元），维持“增持”评级。

    　　地产结算量质齐升，股价波动拖累投资收益

    　　2021Q1 公司竣工面积同比+185.2%至 39.2 万平，结算规模增长的同时商品房结算占比提升，综合毛利率同比+4.1pct 至 39.3%。此外，报告期利息费用化减少，财务费用同比-60.5%至 1.6 亿。公司业绩亏损主要源于一季度二级市场调整，交易性金融资产股价下跌致投资净收益-6.1 亿。Q1 公司扣除非经常性损益后的归母净利为 3.1 亿，相比去年同期的-3.3 亿明显提升。

    　　销售强势复苏，拿地开工积极

    　　2021Q1 公司实现销售面积 11.3 万平，同比+331.8%，较 2019Q1+40.9%；实现销售金额 38.0 亿，同比+323.1%，较 2019Q1+65.8%；开复工面积 674.3万平，同比+9.2%；新开工面积 51.3 万平，同比+27.4%；新增土储建面 31.3万平，去年同期无新增拿地。公司拿地开工积极，充裕资源支撑全年销售增长势头的延续。

    　　棚改稳步推进，杠杆率有望平稳改善

    　　2020Q1 期末公司净负债率 165.0%，扣除预收账款的资产负债率 76.0%，现金短债比 112.5%，较 2020 年末分别+15.6、+1.0、-19.8pct，一季度拿地开工提速导致杠杆率继续提升。公司 2020 年报显示望坛棚改项目整体签约比例已经突破 99.5%，2020 年末完成土地整体出让，临河等多个棚改项目稳步推进，随着重资金投入的棚改项目逐渐回笼资金，我们预计公司 2021年现金流和负债率有望平稳改善。

    　　一二级开发+股权投资双轮驱动，维持“增持”评级我们预计 2021 年地产行业结算毛利率继续下行，同时考虑到二级市场的波动性和不确定性，我们下调公司毛利率及公允价值变动收益，预计公司2021-2023 年 EPS 0.68、0.78、0.89 元（前值 0.84、0.94、1.00 元），参考可比公司 2021 年 5.4 倍 PE 估值（Wind 一致预期），考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献，给予公司 2021 年 7.5 倍 PE估值，目标价 5.10 元（前值 5.21 元），维持“增持”评级。

    　　风险提示：行业景气度下滑；一线城市调控严格；资金链压力；股权投资波动加大