投资建议

    　　我们上调城建发展投资评级由中性至跑赢行业。

    　　理由如下：

    　　报表压力充分释放，今年开启轻装上阵。公司2022 年归母净利润亏损9.3 亿元，与业绩预告基本一致，主要因：1）部分项目结转进度低于预期致收入仅增长2%；2）结算毛利率同比下降8.5ppt；3）对外股权投资损失致投资收益亏损7.8 亿元、公允价值损失7.6 亿元。我们预计公司存量资产减值压力基本释放完毕，同时后续公司计划适度减少对外股权投资头寸以降低业绩波动，叠加临河、望坛等棚改项目陆续进入结算期带动营业收入增长，我们预计公司今年起业绩有望重归增长通道。

    　　预计2023 年销售额有望延续增长，拿地保持积极态度。公司2022 年实现销售金额303 亿元，同比增长18%，其中天坛府（望坛棚改项目）项目贡献120 亿元。同时公司2022 年于北京、黄山和保定共增土储项目7 个，拿地金额超百亿元，对应拿地强度约40%。受益于北京等核心城市房地产市场景气度率先恢复，公司2023 年1-2 月实现销售额63 亿元，同比增长138%（中指数据库口径）。我们预计公司天坛府项目后续批次项目有望于今年推出，合计货值约70 亿元，有望助力公司延续销售额增长。同时我们认为在行业复苏和销售增长的背景下，公司将继续保持积极拓储态势，实现总土储质、量提升。

    　　融资端优势凸显，助力后续发展。作为北京市地方国企，公司在融资端优势突出，2022 年在信用市场整体承压的背景下，公司完成8 笔公开债发行，合计融资88 亿元，票面利率区间3.22%-3.77%，2022 年末平均融资成本4.67%。公司2022 年并表现金回款311 元，创历史新高，带动期末净负债率下降17ppt 至152%、扣预资产负债率下降1.2ppt 至75.4%、现金短债比提升至2.5 倍。我们预计后续公司将继续凭借融资优势优化报表结构，有望在2 年内实现三条红线全面达标。

    　　我们与市场的最大不同？我们认为公司在销售、拿地和财务端的优势有助于未来实现超出市场预期的业绩增长。

    　　潜在催化剂：销售增速高于行业平均水平、拿地强度超预期。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到我们预计公司2023 年结算收入增速超预期、资产减值和公允价值损失将出现下降，我们上调公司23/24 年盈利预测40%/67%至8.9 亿元/13.3亿元。公司当前股价交易于11.1/7.4 倍23/24 年市盈率和0.40/0.38 倍23/24年市净率，我们基于公司经营端整体向好的趋势上调公司目标价10%至5.52元，对应0.5 倍23 年目标市净率和26%的上行空间。

    　　风险

    　　新增土储质量不及预期；房地产市场景气复苏进程低于预期。