1Q23 业绩符合我们预期

    　　一季度业绩结构性扭亏。城建发展公布1Q23 业绩，受结算项目结构影响，公司收入同比下降56%至13.5 亿元，税前毛利率同比提升12.8ppt 至29.2%，同时由于上年同期公司所持有金融资产股价下跌，导致投资收益和公允价值变动损益基数较低，公司归母净利润0.6 亿元，实现扭亏为盈，扣非归母净利润仍亏损0.9 亿元，但好于去年同期（亏损7.0 亿元符合市场及我们预期）。

    　　销售回款高增助力资金状况改善。受益于期内销售回款大幅增长，公司经营活动现金实现净流入53 亿元，带动净负债率较年初边际下降51ppt 至100%，现金短债比提升至3.2 倍（年初2.5 倍），剔除预收款的资产负债率76.5%（年初75.4%）。

    　　发展趋势

    　　一季度销售额同比翻倍，优质货值支撑全年销售额实现稳健增长。公司1Q23实现销售金额124 亿元，同比增长146%，显著超出行业平均水平（Top20/50房企整体增速为13%/6%），主要因本轮销售复苏中一线城市需求旺盛且公司在北京市货值较为充裕，据中指数据库统计，公司1Q23 在北京市实现销售额119 亿元，位居北京市第二名，其中天坛府项目销售额33 亿元。我们认为一季度成交特征有望在年内延续，即核心城市、核心地段、核心项目将保持较高的景气度和去化水平，利好在上述区位货值较充裕的房企，我们预计公司全年销售额有望实现稳健增长。公司1Q23 尚未新增土储（或与北京市新增供地较少有关），但我们判断，在充裕销售回款的支持下，公司年内拓储力度有望超越去年水平。

    　　收入增长有保障、利润率释压充分，未来业绩料重回增长通道。我们认为公司2021-2023 年销售金额的增长有望对未来年份竣工结算提供有力支撑，叠加临河、望坛等棚改项目陆续进入结算期，营业收入有望实现增长。同时公司已于2022 年计提大额资产减值并充分释放结算利润率压力，我们预计公司存量资产继续减值压力有限；另外，公司后续将对股权投资头寸进行更精细的管理以平抑股价波动对投资收益和公允价值变动损益等科目的大幅影响。综合上述因素，我们预计公司今年起业绩有望重归增长通道。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2023/2024 年盈利预测不变，公司当前股价交易于11.9/8.0 倍2023/2024 市盈率和0.43/0.41 倍2023/2024 市净率，维持跑赢行业评级和目标价5.52 元不变，对应0.50/0.48 倍2023/2024 年目标市净率和17.1%的上行空间。

    　　风险

    　　新增土储质量不及预期；布局城市地产市场景气复苏进程低于预期。