Q1 股权投资表现好转推动业绩扭亏，维持“买入”评级

    公司4 月27 日发布一季报，23Q1 实现营收13.5 亿元，同比-56%；归母净利润0.6 亿元，22Q1 为归母净亏损10.1 亿元。我们维持23-25 年EPS为0.43/0.56/0.67 元的盈利预测。可比公司平均23PE 为11 倍，考虑到公司充裕的北京土储，23 年销售、拿地和全年业绩的积极改善，以及潜在的整合空间，我们依然认为公司合理23PE 为15 倍，维持目标价6.45 元，维持“买入”评级。

    　　Q1 结转仍然较少，天坛府已于Q2 进入交付期

    　　23Q1 公司结转项目仍然较少，导致营收同比出现较大下滑。归母净利润同比扭亏，主要因为公司和参股企业中科招商持有的国信证券（002736 CH）、南微医学（688029 CH）股价表现显著好于22Q1，推动公允价值变动收益同比+6.2 亿元至1.3 亿元，投资亏损同比-5.5 亿元至0.7 亿元，剔除公允价值变动影响的扣非归母净利润依然亏损。但随着销售释放，23Q1 公司合同负债较年初+13%至308 亿元，相对22 年开发营收覆盖度达到130%。根据公司官网，天坛府已于4 月开启回迁房交付，首批2268 户居民回迁（总共逾5000 户），随着这部分项目结转，我们预计公司业绩有望显著改善。

    　　Q1 在天坛府尚未完全发力的情况下实现销售高增长，全年可售货值充裕23Q1 公司实现销售金额124 亿元，同比+146%；销售面积25 万平，同比+165%。根据北京住建委的预售证信息，22 年北京销冠项目天坛府已于3月25 日加推，我们预计部分销售金额将计入Q2，为Q2 销售金额延续增长留有余地。全年来看，22 年末公司已经开售的项目中尚未出售的建面达到116 万平，其中北京75 万平，叠加土储项目推进（例如天坛府仍有部分货值未推出）和北京市场复苏，有望为公司23 年的销售增长打下基础。

    　　货币资金创历史新高，未来发展动能强劲

    　　得益于销售的高速增长，23Q1 公司实现经营性现金流净额53 亿元，货币资金较年初+48%至206 亿元，创出历史新高，23 年拿地弹药充足。截至22 年末，公司土地储备达到1157 万平，其中北京874 万平（未开工计容建面380 万平、在建建面494 万平），仍有11 个棚改/一级开发项目正在推进，待开发资源丰富。

    　　风险提示：疫情发展不确定性，区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资导致业绩波动的风险。