事件

    　　8 月5 日公司发布公告竞得三亚市抱坡片区BP01-05/07/09 地块国有建设用地使用权。

    　　投资要点

    　　三亚再增新土储，北京核心区连续斩获优质土储2023 年8 月5 日，公司发布公告，公司参与的合作项目公司以32 亿元的价格竞得三亚市天涯区抱坡片区BP01-05/07/09 地块国有建设用地使用权，该地块总用地面积为11.6 万平方米，地上建面为29.8 万平方米，公司权益比例为30%。7月31 日，公司与越秀地产宣布合作开发北京海淀区双新村棚户区改造地块（即海淀四季青地块，该宗地由越秀地产于6 月14 日通过摇号以15%的溢价率获取，拿地总价79.35 亿元），公司持股比例49%，对应权益拿地金额39 亿元。6月19 日，公司以34.5 亿元的价格，竞得北京市朝阳区奶西村棚户区改造土地。

    　　公司在2023 年1-8 月（截至8 月5 日）全口径拿地金额达150 亿元，权益拿地金额为86 亿元，其中在北京共获取2 宗土地，权益拿地金额74 亿元，拿地金额占比为86.3%，持续深耕北京。我们认为，公司在三亚及北京先后落地土储，能够助力公司在当地区域的深耕，公司的销售额及市占率有望进一步提升。我们认为公司拿地聚焦核心城市及核心区域，拿地方式多样化，且保持较高的拿地强度，彰显了公司良好的经营状态及抗周期能力。

    　　销售排名再创新高，具备受益北京市场销售改善的预期根据克尔瑞销售数据，2023 年1-7 月公司全口径销售金额308 亿元，同比+7.4%，位列克尔瑞排行榜全国第35 位，较2022 年底提升6 位，创公司销售排名最好记录。其中，2023 年1-7 月公司于北京市全口径销售金额为292 亿元，位列克尔瑞北京市排行榜第2 位。我们认为，当前全国范围内不同城市间分化形式显著，北京自2016 年调控收紧以来未放松，供需结构良好；7 月29日北京住建委表示“大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求”， 我们认为后续北京政策放松或进入实施阶段，利好基本面修复，利好公司顺销。

    　　2023H1 扭亏为盈，全年业绩改善可期

    　　根据公司公告，2023H1 公司预计实现归母净利润为3.56 亿元到5.09 亿元，归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润3.35 亿元到4.77 亿元，与2022H1 归母净利润-3.29 亿元相比，公司归母净利润大幅增加，能够实现扭亏为盈。公司在2022 年业绩承压，主要因为公司非房地产业务利润大幅度下降，2023H1 公司持有的金融资产价格变动幅度较2022 年减小，对公司业绩影响较小。我们认为，公司的房地产开发主业始终保持良好的经营状态，随着金融资产价值的波动减小，2023 年公司投资收益拖累公司业绩概率较低，2023H1 公司预计能够实现扭亏为盈，我们预期公司2023 年全年整体业绩能够持续改善。

    　　盈利预测与估值

    　　我们认为公司有望受益于一线城市政策调整及北京市场基本面率先恢复，预计公司2023-2025 年归母净利润分别10.24、12.92 和15.47 亿元，2023 年EPS 为0.45 元/股，BPS 为11.09 元/股。我们认为北京房地产市场基本面扎实，政策放松空间充分，领先全国进入修复通道的可能性大。我们给予公司1 倍PB 估值，目标价11.09 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：政策存在不确定性；行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。