23H1 扭亏为盈，维持“买入”评级

    公司8 月30 日发布半年报，23H1 实现营收97.5 亿元，同比+16%；归母净利润4.8 亿元，接近业绩预告上限，去年同期为亏损3.3 亿元。我们维持23-25 年EPS 为0.43/0.80/0.96 元的盈利预测，可比公司平均2023PE 为12 倍，考虑到公司除了基本面亮眼之外，近期具备北京“一区一策”、城中村改造等多项正面催化，我们依然认为公司合理 2023PE 为21 倍，目标价9.03 元，对应1 倍PB，维持“买入”评级。

    股票亏损收窄推动归母净利润扭亏，现金流和负债水平进一步改善23H1 公司望坛项目迎来首批10 栋回迁楼交付，结合重庆、海南等京外项目结转，推动营收同比+16%。毛利率同比-3.5pct 至20.4%，毛利与22H1基本持平。归母净利润扭亏为盈，主要因为国信证券（002736 CH）、南微医学（688029 CH）股价表现同比显著改善，推动投资亏损+公允价值变动亏损由22H1 的12.0 亿元收窄至0.1 亿元。此外，随着销售增长，公司现金流和负债水平进一步改善，23H1 经营性现金流净额同比+5%至98 亿元，货币资金再创历史新高，短债覆盖率、净负债率均已达到监管要求。

    销售“时间过半、任务过半”，持续巩固北京市场资源优势23H1 公司销售金额231 亿元，同比+55%，位列北京权益销售榜第二名，实现“时间过半、任务过半”，主要原因在于天坛府第五次开盘再次售罄，文源府、国誉燕园、国誉朝华、星誉BEIJING 等22 年拿地项目均取得不俗去化成果，黄山项目也迎来首开、基本售罄。23H1 公司在北京获取2 宗地块，并在黄山继续获取文旅项目后续地块，合计拿地金额116 亿元，权益比例65%，全口径拿地强度50%。北京2 宗地块按政府指导价计算，总货值158 亿元，其中奶西地块由越秀地产（0123 HK）获取后与公司达成合作，在补充优质资源的同时，亦凸显公司在北京市场的资源禀赋和产品力优势。

    集团更新同业竞争承诺，有望择机将地产资源分批注入公司城建集团针对开发公司的同业竞争承诺即将于23 年10 月到期，19 年底住总集团并入城建集团，亦与公司存在同业竞争。8 月30 日，城建集团更新同业竞争承诺，指出住总房开和开发公司仍存在重大诉讼、历史遗留产权等问题，当前暂不具备注入条件，将通过股权托管、委托经营权的模式将两者委托给公司管理，待5 年内符合注入条件后，再择机将两者分批注入公司。

    我们认为地产股权融资放松、集团董事长换届后，公司推动资源整合的条件已经更为成熟，新的5 年内整合事项有望取得进展。

    风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。