1H23 业绩符合预期

    　　城建发展公布1H23 业绩：收入同比增长16%至97 亿元，归母净利润同比扭亏至4.8 亿元（去年同期亏损3.3 亿元），扣非归母净利润同比高增至4.5亿元（去年同期0.1 亿元），与预盈公告一致，符合市场预期。

    　　地产主业稳健经营及非主业波动降低共同带动业绩增长。1H23 公司积极结算带动营业收入同比稳增，结算毛利率较2022 全年上升6ppt 至20%；同时，期内公司加强对股权投资头寸的精细化管理以降低股价波动对业绩的影响（1H22 相应业务影响投资收益及公允价值损失共11 亿元），最终归母净利润顺利实现扭亏。1H23 末公司并表口径已售未结较年初增长16%至316亿元，我们预计后续业绩增长具备较好基础。

    　　在手现金充裕，财务盘面保持稳健。期内公司实现经营性现金净流入98 亿元，为历史最高值，带动期末在手现金增厚至227 亿元（较年初增长63%）。

    　　1H23 末公司净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为123%、76%、3.9倍，较2022 年末有所优化。年初至今公司新增发行2 笔公司债共25 亿元，票面利率均维持在3.4%的较低水平，我们预计公司存量融资成本有望继续下行。

    　　发展趋势

    　　延续积极拓储姿态，深耕优势区域。公司年内积极参与深耕城市的土地市场竞拍，上半年共参与北京、成都、黄山等城市内超170 万平的土地竞买；1-7 月公司于北京、三亚、黄山共获取4 宗项目，拿地总金额近150 亿元（对应拿地强度超50%），其中北京2 宗地块总地价114 亿元、权益地价74 亿元，我们测算对应货值超150 亿元，有望对公司今明两年销售额形成支撑。往前看，我们认为公司将延续对北京和现有布局的深耕，预计北京地区储备占比仍将保持80%左右的高位；同时，公司或将继续加强与优势开发商的合作关系，进一步拓宽优质资源获取渠道。

    　　上半年销售额增速领跑行业，全年有望增约三成。在天坛府、文源府、国誉燕园、国誉朝华、星誉BEIJIN等多个热门项目开盘或新推的带动下，2023 上半年公司销售金额同比增长55%至231 亿元，位居北京总口径及权益销售榜第二名（2022 年亦为权益销售榜第二名）。全年来看，考虑到公司下半年仍有天坛府最后一期、奶西及四季青等项目待推，我们预计全年销售金额有望达400 亿元，对应同比增速超30%（2022 年销售额为303 亿元）。

    　　盈利预测与估值

    　　我们维持盈利预测不变。当前股价对应0.69/0.65 倍2023/2024 年P/B。维持跑赢行业评级和8.8 元目标价不变，对应0.80/0.76 倍2023/2024 年P/B，较当前股价有15%的上行空间。

    　　风险

    　　拿地规模不及预期；结算进度不及预期；重仓城市景气度下滑超预期。