1-3Q 扭亏为盈，维持“买入”评级

    　　公司10 月30 日发布三季报，1-3Q 实现营收160.5 亿元，同比+65%；归母净利润6.0 亿元，去年同期为亏损7.9 亿元。我们维持23-25 年EPS 为0.43/0.80/0.96 元的盈利预测，可比公司平均23PE 为12 倍，考虑到公司除了基本面亮眼之外，亦具备北京城中村改造、“一区一策”、回购股份注销等潜在催化，我们依然认为公司合理 23PE 为21 倍，目标价9.03 元，对应1 倍PB（以22 年末剔除永续债的归母净资产计算），维持“买入”评级。

    　　Q3 结转如期放量，继续看好全年业绩表现

    　　23Q3 公司在天坛府一期交付推动下，结算规模如期释放，营收同比+367%至63 亿元。Q3 利润改善幅度不如营收、出现扣非归母净亏损的原因在于：

    　　1、结算项目利润率整体有限，我们认为结算了部分京外低利润项目；2、受房地产市场调整影响，计提了0.69 亿元资产减值损失；3、南微医学（688029CH）股价下跌6.22%，这部分投资亏损属于经常性损益。但1-3Q 累计来看，公司在地产结转推动下实现扭亏为盈，截至Q3 合同负债仍有305 亿元，我们继续看好全年业绩表现。此外，根据回购公告，我们预计11 月18 日前公司将注销占总股本4.51%的股份，有望显著增厚股东权益。

    　　销售快速增长，持续巩固北京市场资源优势

    　　1-3Q 公司销售金额同比+29%至316 亿元，从单月销售额来看，我们估算9月末开盘售罄的天坛府第六期尚未全额计入销售金额。考虑到公司在北京仍有较多可售项目，我们预计全年销售金额大概率将达到400-450 亿元，保持行业内领先增速。1-3Q 公司在北京、黄山、三亚获取7 宗地块，拿地金额148 亿元，拿地强度达到47%；其中北京2 宗地块拿地金额116 亿元，权益比例65%，按政府指导价计算总货值158 亿元，持续巩固北京市场资源优势。

    　　成立城中村改造专班，有望抓住北京城中村改造机遇7 月以来，城中村改造被中央高频提及，推进速度有望加快。公司和北京城建集团在北京拥有深厚的城市更新资源，相继打造了“望坛模式”、“临河速度”、“动感价值”等标杆项目。根据公司在上交所召开的线上业绩会，公司已成立专班跟进城中村改造业务，未来将继续深耕北京市场，将棚改经验作为核心竞争力之一。我们看好公司抓住城中村改造的机遇，进一步扩充北京优质项目资源。

    　　风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。