股权变更带来经营机制转变和效率提升

    深圳琪创能通过拍卖、二级市场买入、受让等方式合计持有商业城股权为26.58%，持股成本在9.27-15.27（包括3亿元后续支持资金）之间，较高的持股成本彰显对公司的信心。公司期间费用高于行业水平，未来仍有压缩空间，09年开始减员增效，发生费用9979万元，减员2266人，预计每年将节省各项费用5645万元，2010年减少约5000万元。未来如果管理费用和财务费用下降后，加大营销投入将会有效促进公司销售收入提升和经营业绩改善。

    商业城大厦改扩建后经营情况良好

    商业城大厦一期投入使用后，产品结构调整幅度较大，中高档产品比例提升，从而导致顾客群体的变化，客流量与之前相比有所下降，但客单价明显提升，幅度在100%左右，同期来看营业收入将会有所提升。二期年底前有望投入使用，届时将带来经营规模的明显扩大和经营效率的提升。

    公司股价催化剂较多

    公司已经处于经营拐点，未来催化剂较多，主要包括：1、商业城大厦二期开业；2、盛京银行上市；3、日神大厦投入使用。

    盈利预测与投资建议

    公司在改制后，经营效率有望有较大幅度提升。同时，商业城大厦改扩建后，产品结构调整幅度较大，预计毛利率和净利率有望提升。此外，随着后续商业城二期逐渐投入使用以及日神大厦的盘活，经营业绩有望逐步体现，我们预计公司2011-2013 年EPS分别为：0.23，0.43，0.60。考虑到公司为拐点型公司，且未来有大股东借商业城实现新宇亨得利在A 股上市预期，我们首次给予买入评级，目标价20元。

    风险提示：行业及区域的过度竞争，二期及日神大厦的建设存在不确定性。