核心观点

    　　公司发布半年报，2020H1 实现营收229 亿元，同比+61%；实现归母净利润15 亿元，同比+6%。疫情不改营收成长趋势；销售金额同比增速成功转正，拿地建面大幅增长；多品种融资成本创下历史新低，托管集团项目进一步解决同业竞争问题。我们调整2020-2022 年EPS 至1.38、1.62、1.92元，目标价9.66 元，维持“买入”评级。

    　　高均价项目结转推动营收高增长，利润率及权益下降导致利润增速较低2020H1 公司竣工面积171 万平，同比下滑17%，但华东区域高价项目结转金额占比逾三成，推动地产业务营收同比+62%。公司销售管理费用率同比下滑1.8pct 至6.6%，合营联营企业结转增加推动投资收益由去年同期的0.23 亿元增长至3.23 亿元。但归母净利润增速依然明显低于营收增速，主要由于：1、利润率下滑，地产业务毛利率同比下滑10.3pct 至25.5%；2、过去几年合作项目增加带来的影响显现，少数股东损益占比同比提升16.0pct 至32.3%。

    　　销售金额同比增速转正，拿地建面大幅增长

    　　2020H1 公司依然实现合同销售面积176 万平，同比-1%；合同销售金额441 亿元，同比+1%，成功实现正增长。由于受到疫情影响，2020H1 公司新开工面积246 万平，同比-27%，但公司在建面积达1441 万平，我们预计下半年推货将较为充裕，全年有望冲击千亿销售目标。2020H1 公司新增计容建面201 万平，同比大幅+106%，继续补仓珠海、广州、南京、苏州、绍兴等城市，同时还在珠海、佛山推进城市更新工作，8 月通过招拍挂在上海闵行区再落一子。

    　　多品种融资成本创下历史新低，托管集团项目进一步解决同业竞争问题2020H1 公司净负债率197%，扣除预收账款的资产负债率为66%，短债覆盖率为62%，分别较2019 年末-11、+7、+3pct。今年以来公司把握融资窗口，累计融资46 亿元，其中超短融、中票、公司债、ABS 等品种融资成本均创下历史新低，Q3 拟通过租赁住房资产支持专项计划融资50 亿元。公司7 月14 日公告，华发集团为避免同业竞争，将旗下位于珠海的17 宗用地项目托管给公司，公司将通过注册商标许可使用、工程及营销管理赚取住宅销售回款的5.5%，但由于多数地块尚未进入开发流程，暂无法估计业绩增厚的规模。

    　　归母净利平稳增长，维持“买入”评级

    　　我们根据公司房地产业务结转情况，调高营收增速、少数股东损益占比，调低毛利率，调低2020-2022 年EPS 至1.38、1.62、1.92 元（前值1.51、1.90、2.38 元）。但由于可比公司2020 年平均PE 提升至7.1 倍（Wind 一致预期，前值6.3 倍），我们相应提升公司2020 年合理PE 估值水平至7 倍（前值6-6.5 倍），目标价9.66 元（前值8.46-9.17 元），维持“买入”评级。

    　　风险提示：疫情、资金链、区域市场、房地产市场下行风险。