业绩回归两位数增长，结算毛利率逆势提升。2021 年上半年公司实现营业收入207.7 亿元，同比下降9.2%；归母净利润16.87 亿元，同比增长15.0%，回归两位数增长。归母净利润增速高于营业收入的主要原因在于：1、房地产业务结算毛利率的提升带动整体毛利率较去年同期提升4.98 个百分点至29.58%；2、公司上半年处置部分子公司股权使得投资收益同比增长90.7%。

    上半年销售增长亮眼，投拓仍聚焦核心城市。公司2021 上半年实现销售金额641 亿元，同比增长45.4%；销售均价25951 元/平，较2020 年均价增长8.5%，提升明显。截至上半年，公司位列行业销售榜第28 名，相比2020 年全年提升6 位。上半年新增8 个项目，仍主要聚焦于大湾区、长三角、京津冀的核心城市。

    据我们统计，上半年公司新增地块计容总建面达77.3 万方，全口径拿地金额共152 亿元，拿地金额占销售金额比重达23.7%，拿地力度较弱。截至2021 年中，在建面积1746.8 万方，待开发土储面积583.1 万方，为公司未来的开发及销售提供有力保障。

    杠杆延续改善态势，综合融资成本进一步下行。2021 上半年公司“三道红线”继续维持“黄档”，但三项指标均有显著改善。净负债率下降28 个百分点至119%；现金短债比提升至1.84X，较年初大幅提升0.72X；真实负债率较年初下降1.2 个百分点至75.3%。2021 上半年公司整体平均融资成本5.89%，较2020 年下降0.31 个百分点。公司信用和财务实力获资本市场认可，加之自身所具备的国企信用背书，我们认为公司未来融资渠道将继续保持畅通，融资成本有望持续改善。

    维持盈利预测和买入评级不变。公司聚焦珠海和一二线城市布局，资产质量较优，去化具备基本面支撑，近年来财务水平持续改善。预计2021-2023 年公司EPS 为1.63/1.88/2.17 元，维持买入评级。

    风险提示：结转规模不及预期；一二线城市拿地成本抬升；房地产行业政策调控超预期。