Q3 归母净利润同比+27%，维持“买入”评级

    　　公司10 月26 日发布三季报，前三季度实现营收286.7 亿元，同比-0.3%；归母净利润20.5 亿元，同比+17%；扣非归母净利润18.0 亿元，同比+1%。

    　　我们维持盈利预测，预计2021-2023 年EPS 为1.58、1.87、2.20 元。可比公司2021 年平均PE 为5.0 倍（Wind 一致预期），由于公司销售增速有所放缓，我们缩小估值溢价，依然认为公司2021 年合理PE 为5.0 倍，维持目标价7.90 元，维持“买入”评级。

    　　三因素推动归母净利润同比增速高于营收

    　　由于20Q3 基数较低，21Q3 公司营收同比+34%，归母净利润同比+27%，业绩增速仍然较快。前三季度公司竣工面积同比+9%，营收同比基本持平，归母净利润同比增速高于营收，主要因为：1、结转结构变化推动毛利率同比+3.2pct 至27.7%；2、处置景龙建设、建泰建设、华宜生态股权及部分基金资产推动投资收益同比+47%至6.0 亿元（这也导致扣非归母净利润同比增速低于归母净利润）；3、少数股东损益占比同比-3.1pct 至27.1%。

    　　Q3 销售同比下滑，部分项目推盘放缓使得Q4 可售货值更为充裕受地产市场下行影响，公司推迟部分项目的推盘计划，Q3 新开工面积同比-97%至10 万平，销售面积同比-44%至72 万平，销售金额同比-39%至177亿元。前三季度累计销售面积同比+5%至319 万平，销售金额同比+12%至818 亿元。Q4 可售货值相对充裕，有望对冲市场下行的不利影响。Q3 公司新增无锡、沈阳、南京3 座城市的4 宗地块，拿地建面同比+9%至55 万平，但今年以来公司更加重视控制杠杆，拿地总体趋于审慎，前三季度累计拿地建面同比-56%至132 万平，权益比例同比-3pct 至56%，这也导致新开工面积同比-54%至283 万平，以及Q3 在建建面同比-3%至1706 万平。

    　　财务较年初明显改善，珠海横琴利好政策落地助推资产价值重估公司前三季度经营活动现金流净额同比+67%至306 亿元。截至Q3，扣除预收账款的资产负债率、净负债率、短债覆盖率分别为61%、137%、130%，均较年初明显改善，属于黄档房企。Q3 新发行债券35.4 亿元，融资渠道畅通。9 月5 日，国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》。公司作为珠海龙头房企，本地项目丰富（20 年末并表土储59 万平、在建216 万平），母公司华发集团亦有丰富项目资源（据募集说明书，21Q1 非房地产板块土储549 万平，其中涉宅建面294 万平）。随着区域利好政策的落地和逐步执行，公司有望享受资产价值重估。

    　　风险提示：疫情、资金链、区域市场、房地产市场下行风险。