扣非净利润大增，毛利率受结算项目影响下滑。公司发布 2022 半年报，实现营业收入250.05 亿，同比+20.37%，实现归母净利润18.46 亿，同比+9.44%，扣非后归母净利润19.01 亿，同比+34.97%；公司毛利率21.11%，同比去年同期下滑8.88pct；公司控制销售和管理费率在6.17%，同比去年同期减少2.36pct，同时少数股东损益占比由去年同期28.7%降低至至18.8%；截止报告期末，公司合同负债685 亿，比2021年底增加57 亿，覆盖2021 年全年营收1.34 倍。

    销售排名快速提升，深耕珠海，发力华东。报告期内全口径销售额493.9 亿元，同比-22.92%，其中珠海大区全年完成销售97.8 亿元，占比19.8%，较2021 年下降6.1pct，仍稳居珠海龙头地位；华东大区全年完成销售293.4 亿元，占比+59.4%，较2021 年全年提升14pct；华南大区全年完成销售71.0 亿元，占比+14.4%，较2021 年全年下降4.7pct。此外，7 月华发股份全口径销售额87.6 亿，同比+27.5%，1-7 月累计销售金额581.5 亿元，同比-18.1%，降幅远小于同期百强房企的-49.8%，行业排名17 名，较去年全年上升15 位，行业地位快速提升。

    拿地审慎稳健，聚焦核心城市。今年以来公司在保持现金流充裕的基础上先后在上海、杭州、珠海、中山等战略深耕城市拿地，特别是在上海6 月、7 月两轮集中供地中取得6 宗地块，权益拿地金额达到138.7 亿，其中在上海第二轮土拍中成为拿地金额最高的房企，逆势积极布局高能级城市。截至报告期末，公司待开发土地计容建筑面积 434 万平，在建面积1595 万平，主要位于一二线核心城市。

    三道红线稳居绿档，融资渠道畅通。报告期末公司有息负债1434 亿，其中长期负债占比79.6%，剔除预收后资产负债率为66.6%，净负债率75.3%，现金短债比1.8 倍，保持三道红线绿档；公司不断拓宽融资渠道，在证券交易所、银行间市场等发起融资储备额度155 亿，完成全市场首单类 Reits 15.48 亿转售续期；成功发行南湾华发商都CMBS 35 亿和威海华发新天地商业CMBN 6.3 亿。

    投资建议：公司背靠珠海市国资委，践行“一核两翼”业务战略，融资渠道通畅，成本有望进一步下降，公司2018 年以来销售规模CAGR 达到28%，未来业绩增长确定性较强，同时也将持续受益于行业格局改善和盈利水平提升。预计公司2022-24 年EPS 分别为1.64/1.83/2.35 元，首次覆盖，给予公司买入评级以及目标价11.48 元，对应2022 年预测利润7 倍PE。

    风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。