事件

    公司发布2022 年三季报，前三季度实现营业收入328.1 亿元，同比增长14.4%；实现归母净利润21.1 亿元，同比增长2.9%。

    简评

    前三季度业绩保持正增长。公司第三季度营收下降1.2%，结算保持平稳，但归母净利润下降27.4%。第三季度业绩下滑的主要原因在于：1、毛利率为19.1%，较去年同期下降3.5 个百分点；2、土增税增加，税金及附加同比增长100.7%；3、销售管理费用率较去年同期提升1.6 个百分点。结算毛利率的下滑也是造成公司前三季度归母净利润增速低于营收增速的主要原因。截至三季度末，公司合同负债余额786.5 亿元，是2021 年营收的1.5 倍，结算资源依旧充足。

    销售大幅跑赢同业，拿地维持高强度。公司前三季度实现销售金额729.5 亿元，同比下降10.8%，下滑幅度显著小于百强房企的-46%，得益于公司主要布局核心一二线城市的策略。在市场下行背景下，前三季度公司依然逆势保持高拿地强度。前三季度公司累计拿地金额超397 亿元，占销售金额比重超54.4%，处于行业较高水平。其中持续加码上海，今年以来上海拿地金额超过260亿元，占总拿地金额的65%，为未来销售打下坚实基础。

    财务稳健，融资渠道畅通。截至三季度末，公司“三道红线”指标维持“绿档”，未来一年无公司债和资产支持证券到期。今年以来，公司发起融资储备额度189 亿元，完成全市场首单类REITs 15.48亿元转售续期，成功发行合计47.3 亿元资产支持证券，包括南湾华发商都CMBS 35 亿元、威海华发新天地商业CMBN 6.3 亿元和中山华发广场CMBS 6 亿元，融资渠道保持畅通。

    维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024 年EPS 分别为1.67/1.85/2.04 元。公司主要聚焦核心城市开发，销售具备基本面支撑，我们认为畅通的融资优势将持续转化为公司的可售资源优势，有望助力公司享受本轮行业出清过程中市占率的提升。维持买入评级和目标价13.36 元不变。

    风险分析

    公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策放松力度不及预期三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司当前可结转资源充沛，但项目进度不一，且可能受到疫情防控政策的影响，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。

    随着近年来土地成交价格抬升，但销售价格受市场下行不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能持续承压。3、房地产行业政策放松力度可能不及预期。当前政策对房地产市场下行的容忍度在提升，政策放松将紧绷“房住不炒”之弦，因此可能延迟公司的销售恢复进度。