2022 年业绩符合我们预期

    　　华发股份公布2022 年业绩：收入同比增长15%至592 亿元，税后毛利率同比下降3.5ppt 至16%。期内公司计提资产减值7.6 亿元，叠加合作项目集中结算下少数股东损益占比结构性提升至45%（为历年最高，2021 年32%），最终归母净利润同比下降19%至26 亿元，与业绩快报基本一致。

    　　公司宣派全年股利0.37 元/股，对应派息率30.4%（2021 年30.5%）。

    　　财务端保持稳健，融资成本稳中有降。2022 年末公司有息负债同比增长6%至1456 亿元，净负债率、扣预负债率、现金短债比分别优化至85%、66%、2.0 倍，稳居“三条红线”绿档。公司作为地方国企在行业下行期仍保持融资渠道畅通，期内发行超百亿元境内债及2 亿美元境外债，加权平均票面利率5.0%，带动存量融资成本进一步下行至5.76%（2021 年末5.80%）；同时，公司60 亿元定增方案已获上交所受理。

    　　发展趋势

    　　2022 年逆势补库，土储结构持续优化。2022 年公司于核心高能级城市逆势拓储，拿地总成本中上海、杭州、成都三城合计占比超九成（对应分别为60%、22%、8%）；同时，公司以219 亿元的权益拿地额位列上海权益拿地榜第一名。我们估算公司2022 年新增货值约880 亿元，年末可售货值约4500 亿元，可支撑3 年以上的销售。我们认为今年公司在高效回款的基础上仍将保持积极拿地态势，持续深耕珠海大本营和其他重点城市。

    　　核心城市供货充足，销售料持续好于行业平均。由于2022 年公司拿地聚焦重点一二线城市，公司已率先受益于年初核心城市景气度的复苏，2023 年1-2 月公司销售额同比增长85%至250 亿元（克而瑞口径，下同），增速位居行业前列，且连续两个月保持在行业前十（2022 年末位列行业第18 名）。往前看，考虑到公司新增优质资源对后续供货弹性及质量具备较强支撑，我们认为公司销售表现料持续好于行业平均水平。

    　　2023 年盈利有望恢复稳健增长。2022 年末公司合同负债同比高增28%至803 亿元，相当于我们预测2023 年营业收入的1.2 倍，我们认为公司后续结算规模增长确定性较强；2022 年公司归母净利润率同比下降1.9ppt 至4.4%，考虑到2022 年公司拿地净利率已恢复到6-8%，我们认为利润率进一步下探空间不大，后续或将逐步企稳；叠加结算权益比例回归正常水平和减值压力的减轻，我们预计今明两年公司盈利有望实现双位数的同比增长。

    　　盈利预测与估值

    　　我们维持盈利预测不变。当前股价对应7.6/6.9 倍2023/2024 年P/E 和1.0/0.9倍2023/2024 年P/B。维持跑赢行业评级和12.45 元目标价不变，对应9.0/8.2倍2023/2024 年P/E 和1.2/1.1 倍2023/2024 年P/B，较当前股价有18%的上行空间。

    　　风险

    　　行业景气度复苏程度不及预期，新增土储质、量不及预期。