2023年一季度销售进入行业前十。根据克而瑞数据，公司2023 年一季度实现全口径销售金额491 亿元，同比+112%，行业排名位列第9，销售面积164 万平，同比+120%。根据公司年报，公司2022 年销售金额1202亿元，同比-1%，行业排行第18 名，较2021 年大幅提升14 名，销售面积401 万平方米，同比-14%；公司“4+1”业务格局不断夯实，华东区域销售占比64.8%，成为公司业绩压舱石，珠海、华南、北方、北京区域销售额占比分别为15.1%、13.9%、3.3%、3.0%；公司2022 年坚持抓紧销售回款，实现回款金额723 亿元，同比+2.2%，资金回笼保持稳健。

    2022 年营收逆势增长，合同负债大幅增长。2022 年公司实现营业收入591.9 亿，同比+15.5%，归母净利润25.8 亿，同比-19.3%。公司实现房地产开发结转收入567.8 亿，毛利率20.25%，同比去年同期-5.37pct；计提资产和信用减值损失8.4 亿元，同比增加7.5 亿；由于更多合作项目的结转，公司实现投资收益15.4 亿元，同比+167.4%，同时并表项目权益占比有所下降，报告期内公司少数股东损益占税后净利润的比例为45.5%，同比上升13.8pct；报告期末公司合同负债803.2 亿，同比+27.8%，覆盖2022 年营收1.36 倍，未来业绩结转确定性增强。

    公司投资聚焦核心城市，提升土储质量。截止2022 年末，公司拥有土储计容建面386 万平，覆盖2022 年销售面积0.96 倍，在建面积1385 万平；2022 年公司共拿地19 幅，全口径拿地金额493 亿，对应拿地强度为41%，重点投资包括上海、杭州等核心城市。

    三道红线稳居绿档，60 亿定增已受理。2022 年末公司剔除预收资产负债率为65.3%，净负债率为71.7%，现金短债比2.0，稳居“三道红线”绿档；报告期内融资成本5.76%，同比-4bp；2022 年公司公开发行境内债券超160 亿元，成功进入租赁住房类REITs 百亿储架规模队列；同时公司是首批启动定增房企，拟募集资金60 亿元，已获上交所受理。

    投资建议：由于过去两年行业景气度下行，我们调整公司2023-25 年归母净利润为31.2/35.6/39.8 亿元，增速分别为21.0%/14.0%/11.9%，给予公司目标价14.7 元，对应2023 年业绩10 倍PE。

    风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。