事件：4 月27 日，公司发布2023 年一季度业绩公告。

    一季度归母净利润受结转结构影响，同比有所下滑。公司2023 年一季度实现营业收入119.6 亿元，同比增长43.3%（经调整后，下同）；实现净利润8.0 亿元，同比增长6.9%；实现归母净利润5.4 亿元，同比下降24.6%。公司一季度业绩有所下滑，主要由于（1）低毛利率项目进入结转周期，整体毛利率下降至17.1%，影响利润规模；（2）受当期结转项目结构影响，少数股东损益由2022 年一季度的0.3 亿元提升至2.6 亿元。展望未来，根据我们的测算，公司2021 年以来的拿地毛利率已经企稳回升，较高毛利率的项目将逐步进入结转周期。整体看公司未来结转收入确定性高、利润率有望得到改善，业绩向好。

    三道红线维持绿档，融资结构健康。期内测算有息负债规模为1367.7 亿元，较2022 年底降低4.8%，其中短期有息负债占比20.3%，到期结构合理。据wind 统计，2023 年1-4 月公司累计发行债券50 亿元，票面利率3.7%-5.5%，融资成本保持低位。公司地方国资背景的资信优势明显，流动性无忧。定增进展方面，公司定增申请已于2 月28 日被上交所受理。

    销售排名首次挺进行业前10，拿地持续聚焦核心城市。公司2023 年1-3月累计销售金额为491.4 亿元，同比增长111.9%。公司销售规模位列克而瑞百强房企销售榜单第8 名，较2022 年同期排名提升9 名；且公司同比增幅大幅领先百强整体2.2%的增幅。公司一季度销售表现亮眼，主要得益于公司推盘项目集中于华东华南高能级城市。公司自2022 年大幅加大在华东区域的布局规模，2023 年1-3 月公司继续在杭州获取2 幅地块，于深圳、成都各获取一幅。公司整体货源充足优质，将有效保障未来销售。

    投资建议：我们认为公司：（1）国资背景，流动性无忧，融资成本有望进一步下降；（2）公司大量补充核心城市优质土储，土储重心已转向华东，销售确定性强；（3）近年利润率较高的地块将进入结转周期，且待结转金额充裕，2023 年业绩有望得到修复。我们预计公司23/24/25 年营收分别为660.3/726.5/812.4 亿元；归母净利润为29.7/33.1/36.7 亿元；对应的EPS 为1.40/1.56/1.73 元/股；对应PE 为7.6/6.8/6.1 倍。我们认为公司合理市值为297 亿元，对应2023 年10XPE。维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。