19 年业绩146 亿元、同比+24%，分红率30%、对应股息率7.2%2019 年公司营收1,052.1 亿元，同比+25.6%；归母净利润146.1 亿元，同比+24.4%；扣非归母净利润144.4 亿元，同比+36.4%；基本每股收益4.75 元，同比+25.3%；ROE35.7%，同比+0.5pct。2020Q1 公司营收195.2 亿元，同比+89.6%；归母净利润28.9 亿元，同比-2.6%。19 年地产结算收入667.4 亿元，同比+29.5%；其中外埠收入 467.2 亿元，同比+81.7%，占比从30.8%提升至44.6%；地产结算面积672 万平，同比-2.6%。销售毛利率和归母净利率分别为43.7 和13.9%，分别同比+2.1pct 和-0.1pct；三项费用率合计12.1%，同比-0.9pct，主要由于管理费率-2.0pct。2019 年末预收账款1,253 亿元，同比-8.9%，覆盖地产结算收入1.9 倍。公司每10 股派发现金股利15 元，以资本公积金每10 股转增3 股；分红比例保持在30%，对应股息率7.2%。

    19 年销售额1,432 亿元、同比-12%，拿地面积/销售面积比为36%2019 年公司实现销售额1,432 亿元，同比-12.0%；其中园区配套住宅业务销售额1,029亿元，同比-20.4%；产业新城业务园区结算收入额368 亿元，同比+18.7%。销售面积1,184 万平，同比-21.2%；销售均价1.21 万元/平，同比+11.6%。公司外埠产业新城结算收入和住宅销售额828 亿元，同比+9.5%，占比从46%提升至58%；其中外埠住宅销售额523 亿元，占比从44%提升至51%；外埠销售面积占比从54%提升至64%；并且，环南京、环杭州和环郑州相继成为异地复制增长极。公司全年拿地金额311 亿元，同比+204%；拿地面积421 万平，同比+63%；拿地额/销售额和拿地面积/销售面积分别为22%和36%。2020Q1 公司销售额157.7 亿元，同比-48.4%；销售面积70.5 万平，同比-76.9%。公司2020 年计划新开工面积1,111 万平，较上年计划同比-7.3%；施工面积3,849 万平，较上年计划同比-8.8%；竣工面积1,078 万平，较上年计划同比+3.9%。

    深耕都市圈、产业新城项目持续拓展，吴向东加盟、商办业务逐步落地产业新城方面，公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈格局，新增签约如腾讯、欣旺达电子等 545 家企业，新增签约投资额 1,956 亿元。商业地产方面，公司贯彻“新模式、新领域、新地域” 的三新战略，落地首个轻资产北京丽泽项目，获取重资产武汉长江中心项目；并被选定为前期服务商的项目共8 个，如深圳市坪山区碧岭项目，有助于公司开拓商业办公及相关业务、盘活存量资产。

    回款改善，负债率上行，携手平安、融资渠道畅通2019 年公司销售商品提供劳务收到的现金879.3 亿元，同比+17.1%，经营活动产生的现金流入943.8 亿元，同比+17.9%，回款有所回升。2019 年末公司资产负债率和净负债率分别为83.9%和182.8%，同比分别-2.7pct 和+21.7pct。2019 年末公司有息负债余额1,776 亿元，同比+31.2%。并且，2019 年末公司筹资现金流入1,252 亿元，同比+62%；预计随着公司与平安战略合作稳步开展后，公司融资环境及债务结构将持续优化。

    投资建议：业绩稳增，回款改善，维持“强推”评级华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商，依托领先的PPP 市场化运作机制，在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇，具有良好的政府关系及增量拿地能力。2019 年公司外埠销售占比继续提升、拿地加速，同时平安增持充分表明对公司业务模式和价值的认可，同时也将提升公司融资能力。考虑到公司19 年销售低于预期，我们下调公司2020-21 年每股收益预测至5.57 和6.13 元（原预测为6.00 和7.31 元），并引入2022 年预测为6.73 元，对应20 年PE 仅3.7 倍，股息率高达7.2%，维持目标价33.80 元，维持“强推”评级。

    风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧