事件：2020 年4 月24 日，公司发布2019 年年报：全年实现营业收入1052.1 亿，同比增长25.6%；实现归母净利润146.1 亿，同比增长24.4%；拟每10 股派发现金股利15 元（含税），资本公积金每10 股转增3 股。

    　　业绩稳增，盈利提升，降费增效

    　　1）业绩保持增长：公司2019 年营收同比+25.6%，归母净利润同比+24.4%，收入和业绩实现双增；2）盈利能力继续提升：2019 年公司整体毛利率43.7%，同比增加2.1pct，ROE 达35.7%，同比增加0.5pct，结构上看，两大主营业务城市地产开发和产业发展服务毛利率为32.9%、77.3%，分别较上年提升3.2pct、7.3pct；3）管控进一步优化：报告期内，公司降费增效效果显著，管理及销售费用率为7.6%、1.8%，分别较上年同期下降2.0pct、0.4pct。

    　　产业新城稳步推进，异地复制成效显著

    　　1）区内产业发展势头强劲： 2019 年公司投资运营的园区新增签约投资额1956.13 亿，同比+17.8%；过去四年CAGR 约38.2%；2）招商能力卓越：2019 年公司引入多家百亿级行业龙头如腾讯科技、欧菲光、欣旺达等，新增签约入园企业545 家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%；3）异地扩张迅速：2019 年新入园545 家公司里，环北京以外区域占430 家，新增签约投资额1618.73 亿，同比+15.1%，占公司整体新增签约投资额82.8%。

    　　销售因推货不足略有下降，回款率提升明显

    　　1）推盘缩量致住宅销售下滑：公司2019 年房地产开发签约销售额1029.35 亿，同比-20.4%，销售下降主要因为2017-2018 年拿地数量较少，导致 2019 年可推盘项目不足；2）2020 年销售有望改善：公司2019 年拿地大幅增加（拿地金额同比+204%），新获取土地规划计容面积比上年同期增加88.7%，2020 年可推货值同比大幅增加，全年销售有望得到改善；3）销售回款率提升：公司2019 年销售回款率61.4%，较去年同期提升15.3pct，全口径总回款同比+21%，创历史新高。

    　　经营回款改善，融资能力增强

    　　1）经营性现金流入增加：公司2019 年经营性现金流入943.8 亿，较去年同期增加143.2 亿；2）融资渠道拓宽：公司凭借产业新城模式，打通PPP 项目融资渠道，2019 年6 月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP 项目资产支持专项计划”成立，发行规模21 亿，发行期限1-6 年，发行利率6%-7.3%；3）获控股股东资金支持：报告期内，控股股东直接为公司提供18 亿永续债权资金支持，用于补充流动资金，无固定期限。

    　　投资建议：公司2019 年产业新城主业积极推进，结算金额稳步增长，现金回款改善，融资渠道拓宽，同时销售端非京地区占比进一步扩大。短期住宅销售下滑，不改公司产业新城主业积极健康发展、园区模式异地复制扩张成功，新业务战略布局核心都市圈的长逻辑。预计公司2020-2022 年EPS 为6.29、7.87、9.38 元，对应当前PE 为3.32、2.65、2.23x，维持“买入”评级。

    　　风险提示：产业新城签约项目落地进度不及预期，公司销售回款不达预期。