投资要点：

    主营业务稳健快速增长，盈利能力稳健。公司2019 年实现营业收入1052.10亿元，同比25.6%。公司2019 年实现归属于上市公司股东的净利润146 亿元，同比增长24%，整体毛利率达到43.7%，同比增加2.1 个百分点；整体净利率为13.9%，同比基本持平；ROE 为35.7%，同比增加0.5 个百分点。

    加强现金回款，负债率控制初见成效。公司全年销售商品提供劳务收到的现金达879.27 亿元，同比增长17.06%，经营活动产生的现金流入943.78 亿元，同比增长17.89%，销售回款持续增长，销售回款率提升显著。截止2019年底，公司总资产负债率为83.9%，同比下降2.75 个百分点，公司账面货币资金429.63 亿元，偿债能力有保障。

    多元化融资渠道畅通，持续获得长线资金支持。2019 年6 月“武汉市新洲区问津产业新城PPP 项目资产支持专项计划”成立，发行规模21 亿，发行期限1-6 年，发行利率6%-7.3%。2020 年3 月，“德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模19.1 亿元，发行期限1-5 年，发行利率4.8%-6.9%。此外，2019 年控股股东直接为公司提供18 亿元永续债权资金支持，无固定期限。

    2019 年京外销售贡献显著提升。公司实现销售额1431.72 亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额368.37 亿元，园区配套住宅业务签约销售额1029.35 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额34.00 亿元。公司签约销售面积共计1184.19 万平方米。2019 年环北京以外区域的销售额为828.09 亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从上年同期的46.5%大幅提升至57.8%；销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%。

    新领域逐步铺开。公司在传统产业新城主营业务领域外，积极探索并布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等相关领域，摘牌公司武汉长江中心综合体项目，布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，并持续推进公共住房、康养方面等项目。在新地域方面，报告期内通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启公司新业务在核心都市圈内的布局。

    投资建议：“优于大市”。我们预计公司2020 年EPS 为6.04 元每股，给予公司2020 年5-6 倍PE 估值，对应市值约为909-1091 亿元，对应合理价值区间为30.18-36.21 元，对应2020 年的PEG 为0.23-0.27。

    风险提示：受疫情影响，公司开竣工受影响，导致结算收入低于预期。