投资要点：

    公司披露2019 年报及2020 一季报，业绩增速符合预期。2019 年公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入1052.1 亿元，比上一年同期增长25.6%；实现归属于上市公司股东的净利润146.1 亿元，比上一年同期增长24.4%。2020Q1 公司营业收入195.2 亿元，同比增长89.6%，归母净利润28.9 亿元，同比增速-2.6%。

    公司销售稳健，回款良好。2019 年公司实现销售额1431.7 亿元，同比下降12.0%，其中，产业新城业务园区结算收入额368.4 亿元，园区配套住宅业务签约销售额1,029.4 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额34.0 亿元。公司签约销售面积共计1,184.2 万平方米，同比下降21.2%。公司通过狠抓经营管理，积极回款，公司全年销售商品提供劳务收到的现金达879.3 亿元，同比增长17.1%，经营活动产生的现金流入943.8 亿元，同比增长17.9%，销售回款持续增长，销售回款率提升显著。

    财务指标改善。公司2019 年融资余额1,792.2 亿元，平均融资成本7.9%，其中公司债发行成本由2018 年的8.3%降低至5.5%。目前公司尚未使用的授信额度达2676.8 亿元。财务状况改善明显，经营与筹资现金流均为正值。公司货币资金 429.6 亿元，是短期借款及一年内到期的非流动负债的0.7 倍；公司资产负债率为 83.9%，同比下降 2.8 个百分点。

    加快贯彻“新模式、新领域、新地域”的三新战略。2019 年公司各地产业园区新增签约入园企业545 家，新增签约投资额1956.1 亿元，同比增长17.8%，其中环京区域新增入园企业115 家，新增签约投资额337.4 亿元，同比增长32.8%；环北京以外区域新增入园企业430 家，新增签约投资额1618.7 亿元，同比增长15.1%。报告期内公司产业服务收入 274.1 亿元，其中环京区域产业服务收入55.1 亿元，环北京以外区域产业服务收入218.1 亿元，同比增长 73%。

    职业经理人团队搭建完毕、积极探索地产新领域。在新领域方面，公司在传统产业新城主营业务领域外，积极探索并布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等相关领域，摘牌公司武汉长江中心综合体项目，布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，并持续推进公共住房、康养方面等项目。在新地域方面，报告期内通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启公司新业务在核心都市圈内的布局。

    投资建议：维持增持评级，下调2020-21 盈利预测，新增2022 预测。公司在融资端得到平安支持，产业新城这一独特商业模式有望继续贡献高业绩增速，随着高管团队加盟，公司在商业地产等新领域探索有望获取新的增长可能性，维持增持评级，预计2020-22 年公司实现归母净利润181.7/210.6/246.1 亿元（原预计2020-21 年为205/272 亿元），同比增速24.4%/15.9%/16.8%，对应EPS 为6.03/6.99/8.17 元，当前价格对应PE 为3.8/3.3/2.8X。