核心观点：

    在产业新城+商业地产的双轮驱动下，2020 年上半年华夏幸福的园区结算收入额为198.44 亿元，与2019 年同期相比增长了45.68%。目前来看，上半年华夏幸福产业新城业务规模持续扩大，陆续增加了新的入园企业，新增了一定的签约投资额等，进一步巩固了华夏幸福在产业新城领域的竞争力。另外，华夏幸福产业新城异地复制也不断地稳步推进，截至2020年中期，环北京以外区域的销售额占公司整体销售额比例已由上一年度的58.21%提升到64.98%。

    一、产业新城持续发力，异地复制取得良好进展华夏幸福有两大业务板块，分别是产业新城及相关业务和商业地产及相关业务。在产业新城方面，首先，华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，并且在“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念下，企业产业新城业务规模不断扩大。2020 年上半年在新冠疫情冲击之下，华夏幸福的园区结算收入额为198.44 亿元，与2019 年同期相比增长了45.68%。

    其次，产业新城是华夏幸福的核心业务之一，上半年该业务仍在持续发力，进一步巩固了华夏幸福在产业新城领域的竞争力。2020 年上半年华夏幸福陆续增加了176 家入园企业，新增签约投资额624.6 亿元。从数值上看，新增入园企业和签约投资额较2019 年同期有所下降，但是实际上在规模达到一定程度后，企业仍然持续引入龙头企业及龙头项目，也将助力于企业业绩增长。例如，2020 年上半年在京津冀都市圈新增广州博浩互联网服务有限公司等项目；在长三角都市圈新增亚瑟生物制剂研发及产业化项目、比克新能源锂电池研发生产项目、协鑫年产360 万片再生晶圆项目等；在粤港澳大湾区新增聚科照明发光半导体封测生产项目、百奥智能湿温控制设备制造基地项目等。

    最后，华夏幸福已有多年的产业新城运营经验，并且在2017 年开始实施异地复制，向京津冀以外地区扩张。在固安、大厂、怀来等成功经验之下，2020 年上半年华夏幸福产业新城的异地复制取得了良好进展。例如，报告期内企业环北京以外区域新增产业服务收入102.38 亿元，同比增长16.69%；此外，环北京以外区域的销售额占公司整体销售额比例从上一年度的58.21%提升到64.98%。

    产业新城作为华夏幸福双轮驱动战略的重要一轮，我们认为企业在产业新城业务上取得了较大进展，其中原因包括两方面，一是产业新城顺应了国家发展的方向和区域发展的规律。例如，2019 年2 月国家发展改革委员会发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，使得发展都市圈成为了国家战略。在区域发展方面，当前高能级城市、中心城市聚集了大量的人口，而都市圈有助于衔接中心城市和城市群，产业新城又是都市圈内的节点城市和微中心。因此，产业新城顺应了国家政策和区域经济发展趋势，未来具有广阔的发展空间。二是产业新城具有可复制性，从华夏幸福近几年异地复制的经验看，从京津冀都市圈的成功运行，再到长三角地区的强劲发展，都说明了产业新城在异地复制方面具有可行性。

    二、毛利润率46.9%，净利润率17.5%，盈利能力强于多数同行房企新冠疫情对房地产及相关行业都产生了一定的负面冲击，对华夏幸福也有一定负面影响，但是在疫情冲击之下，企业盈利能力仍然高于多数同行房企。

    2020 年上半年华夏幸福营业收入373.7 亿元，毛利润总额为175.4 亿元，并且从相对指标上看，华夏幸福的毛利润率和净利润率都高于2019 年EH50 房企相应的均值。2020 年上半年华夏幸福的毛利润率为46.9%，比2019 年EH50 房企的毛利润率均值高17 个百分点；净利润率为17.5%，较2019 年EH50 房企净利润率均值高3.6 个百分点。因此，企业盈利能力高于多数同行房企。

    分行业看，企业房地产开发营业收入最高，为159.6 亿元，毛利润率34.7%，产业发展服务的营业收入次之，为132.1 亿元，但是毛利润率达到了85.3%。