公司积极布局北京为代表的核心城市，销售具备弹性。国企改革进展也值得关注。

    千亿销售规模，聚焦一二线的国企。公司2018 年实现销售签约金额1007.3 亿元，同比上升45.6%。除蓝光发展和泰禾集团，A 股千亿销售额房企市值均超过公司当前市值水平。公司主要项目聚焦一二线城市，2018 年销售均价达到26678 元/平方米，超过绝大多数A 股上市地产公司，也显示了公司销售构成中一线占比较高。

    2019 年销售低位起步，但未来具备弹性。2019 年前2 月，公司实现销售额44.5 亿元，同比下降26.0%。我们认为，公司京津冀市场化项目随区域市场转暖，销售确定性较高；共有产权房项目长期看，销售也较为确定；合作项目大多选择保利、龙湖等龙头开发伙伴，未来也具备销售弹性。

    首开集团和北京房地集团合并重组，国企改革进展值得关注。公司公告，北京市国资委将北京房地集团有限公司的国有资产无偿划转给公司控股股东。在房地集团官网称，该集团“为中央国家机关用房服务，为国资国企调整改革服务，为首都市民安居服务，为维护古都风貌服务”。房地集团管房总面积达到1720.7 万平米，初步梳理和建立了非经营性资产接收、管理和处置的运作思路和相关制度，并为北京市保障性住房建设贡献力量。首开集团和房地集团合并重组和上市公司业务短期并无关系。但我们认为，公司控股股东实力壮大，中长期有利于上市公司健康发展。

    公司杠杆率不低，资金成本下降对公司边际改善较大。2018 年三季末，公司净负债率172%，有息负债规模达到1098 亿元。近期资金市场情况转好，这对于公司资产负债表压力的下降，以及公司潜在盈利规模的转好，都有明显帮助。

    风险因素：北京共有产权住房项目销售回款短期较慢的风险。

    看好核心城市市场，看好资金成本下降， 维持公司“买入”投资评级。我们给予公司2018/2019/2020 年1.16/1.31/1.51 元/ 股的盈利预测（准则规定EPS 是归母净利润扣除其他权益工具股息影响后再除以股本，但又规定归母净利润数据不扣其它权益工具股息。为了和其它公司可比，我们在预测EPS 时不考虑其它权益工具影响。如考虑，且假定其它权益工具股息和2017年类似，则公司EPS 预测为0.97/1.13/1.33。）公司聚焦核心城市，受益于资金成本下降，我们给予公司2019 年8 倍PE，给予10.49 元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。