摘要：金地集团公布2022 年年报和2023 年一季报。公司2022 年实现营业总收入1202.1 亿元，同比增长21.1%；归母净利润61.1 亿元，同比下降35.1%。公司拟每10 股派发现金股息1.36 元（含税），分红率为10.1%。公司2023 年一季度实现营业收入143.6 亿元，同比增长7.5%；归母净利润5.1 亿元，同比下降18.8%。

    　　受投资收益规模下降、计提减值准备增加的影响，公司业绩承压；房地产业务毛利率有所提升。2022 年公司总营收同比增长21.1%，公司房地产项目结算面积617 万平，同比上升9.4%，结算收入1092 亿元，同比上升23.6%。归母净利润同比下降35.1%，主要是因为投资收益规模下降以及计提资产减值准备增加。1）2022 年公司投资收益39.7 亿元，同比下降44.7%。

    　　2）因市场变化，公司计提资产和信用减值准备同比增加32.8 亿元。不过公司持续加强各项费用管控，销售费用率和管理费用率同比分别下降0.8 和1.2 个百分点至2.4%和4.2%。2022 年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为20.7%、7.6%、5.1%，同比分别下降0.5、5.5、4.4 个百分点，ROE 也因利润率下行同比下降了5.5 个百分点至9.4%。毛利率小幅下滑主要是因为物业管理业务毛利率同比下降0.93 个百分点至9.14%，而房地产业务毛利率为19.96%，同比提升了0.31 个百分点。

    　　2023Q1 公司总营收同比增长7.5%，归母净利润同比下降18.8%，一方面是因为毛利率下行，另一方面是因为投资收益亏损2 亿元（2022Q1 盈利5 亿元）。2023Q1 公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为17.5%、1.5%、3.5%，同比分别下降2.2、3.4、1.2 个百分点，年化ROE 因此下降0.8 个百分点至3.1%。公司短期业绩保障程度或持续承压，2022 年末公司预收账款771 亿元，同比下降31.6%，预收账款/营业收入为0.64X，同比下降0.5X；2023Q1 末，公司预收账款913 亿元，同比下降22.7%，预收账款/上年营收0.76X，同比下降0.4X。

    　　公司有息负债规模稳中有降，融资成本持续改善。截至2022 年末，公司有息负债1152.2 亿元，同比下降8.3%，其中，银行借款占比60.8%，公开市场融资占比38.1%，其他融资占比1.0%。2022 年平均融资成本为4.53%，同比下降0.03 个百分点。公司短期负债占全部有息负债比重的35.9%，同比提升3 个百分点，债务期限结构合理。截至2022 末，公司有息负债中，境内负债占比94.4%，境外负债占比5.6%。公司与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，债务融资能力强，银行授信额度较为充裕。截至2022 年末，公司获得各银行金融机构授信总额2549 亿元，尚有64%的额度未使用。2022 年末公司剔除预收账款后的资产负债率为66.0%，净负债率为52.2%，同比分别下降1.5、3.0 个百分点，现金短债比1.32X，同比下降0.25X。2023Q1 末，公司有息负债同比下降5.9%至1180 亿元，其中短债占比同比提升2.6 个百分点至35.9%，剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为65.0%、58.6%、1.24X。

    　　公司持续强化经营现金流管理。截至2022 年末，公司持有现金545 亿元，同比下降15.9%。经营性现金流明显改善，2022年经营性现金净流入199 亿元，同比增长111.8%，主要是因为公司量入为出适量减少投资，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降24.0%至773 亿元。截至2023Q1 末，公司持有现金500 亿元，同比下降18.5%，经营性现金流净流出46 亿元，较2022 年同期净流出增加44 亿元。

    　　城市深耕战略下市占率稳步提升，22 年销售排名首次进入TOP10。2022 年公司实现合同销售金额2218 亿元，销售面积1020万平，同比分别下降22.6%和25.9%；销售均价约21750 元/平，同比增长4.5%，销售均价连续十年稳步提升；市占率提升0.1 个百分点至1.7%；全口径销售金额排名第7，较2021 年上升了4 个名次，首次进入TOP10。公司持续深耕一、二线城市，货源主要分布于长三角和珠三角等市场基本面良好的区域和城市，为可持续发展奠定了坚实的基础。2022 年公司在深圳、上海、南京、大连、 福州等城市销售市占率位居当地前列。2023 年一季度实现签约销售面积243 万平，同比增长32.6%，销售金额441 亿元，同比下降3.1%，销售排名第12 位，销售均价18164 元/平，同比下降26.9%。

    　　公司严把投资标准，迅速适应市场变化，量入为出开展投资工作，聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度。

    　　2022 年公司拿地金额368 亿元，同比下降72%，新增总土地储备248 万平，同比下降85%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为17%，同比下降29 个百分点，由于布局能级提升，楼面均价同比提升85%至1.48 万元/平。截止2022 年末，公司共进入了全国 78 个城市，总土地储备5182 万平，权益土地储备2345 万平，其中，一、二线城市占比约71%。2023Q1 公司拿地金额88 亿元，同比增长13%，拿地强度同比提升3 个百分点至20%，新增土地储备面积54 万平，同比持平，楼面均价同比提升13%至1.63 万元/平。

    　　从地产业务的结算与开发规模来看，公司2022 年新开工计划顺利完成，结算规模稳定提升。2022 年公司新开工面积522 万平，竣工面积1418 万平，同比分别下降71.7%和7.6%，顺利完成了年中制定的全年517 万平的开工规模计划，实际竣工略低于计划（1496 万平）。2023Q1 公司新开工面积58 万平，同比下降60.9%，竣工面积134 万平，同比增长26.6%。2023年公司计划新开工面积355 万平，竣工面积1295 万平。2022 年公司房地产项目结算面积617 万平，同比上升9.4%；结算收入1092 亿元，同比上升23.6%；结算均价同比提升13%至1.77 万元/平，公司的房地产业务结算毛利率为19.96%，同比提升0.31 个百分点。2023Q1 房地产项目结算面积55 万平，结算收入117 亿元，同比分别增长4.0%、3.6%。

    　　多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队。1）公司继续精心打造“三横九纵”服务矩阵，住宅物业、商业物业以及城市服务三大业务版块从社区走向城区，增值业务全面发力，向更广阔服务范围延伸。2022 年公司物业管理业务收入66.6亿元，同比增长26.2%，毛利率9.14%，同比下降0.93 个百分点。2022 年金地智慧服务（金地集团100%控股）实现院校及银行类项目集中突破，中标项目27 个，市场拓展新增外拓合约面积达5000 余万平。截至2022 年末，合同管理面积达3.85亿平。旗下楼宇工程公司战略升维为空间科技公司，依托科技+服务双轮驱动，提供空间智慧化一站式解决方案。年内成功收购华东团餐龙头企业杭州速派，迅速强化TOB 产业服务能力。2）在商办与产业园区业务上，通过金地商置（金地集团持股40.28%）上市平台布局。2022 年金地商置销售额618 亿元，同比下跌21%；实现营收103 亿元，同比下降27%。截至2022年末，土储1934 万平，20%位于一线城市，59%位于二线城市。截至2022 年末，公司持有在营运的商业项目总建面92 万平。深圳威新科技园1、2 期出租率达95%，2022 年开业的3 期出租率约80%，入驻企业包括英特尔、英伟达、腾讯等大型上市公司。南京雨花创新中心、南京河西金地广场、上海闵行科创园、上海嘉定智造园、成都科陆等的出租率也均达 90%以上。2023 年即将开业8 个商业项目，位于北京、上海、苏州、杭州、南昌等地，建面40 万平。同时，公司持有在营运的产业园项目总建面138 万平。由于租金增长及更多新商业项目开业，2022 年商业及产业园项目收入16.9 亿元，同比增长47%。

    　　3）代建业务稳步高速增长，培养第二增长曲线。截至2022 年末，金地集团代建业务已布局全国超40 座城市，管理服务项目超115 个，累计签约管理面积超1832 万平，其中住宅签约面积1196 万平，商办签约面积195 万平，政府代建面积 439万平，住宅项目累计可售货值超1280 亿元。

    　　投资建议与盈利预测：

    　　公司长期凭借高能级布局和融资优势在行业格局优化之下实现市占率的提升。地产主业稳健发展的同时，多元业务稳中有进，预计物业管理板块将持续实现高速增长。我们预计公司2023-2025 年营业收入分别为1395/ 1650 / 1954 亿元，同比增速分别为16%/18%/19%；归母净利润分别为65 / 70 / 76 亿元，同比增速分别为6%/8%/9%；对应EPS 分别为1.44 / 1.55 / 1.68元。当前股价对应的PE 分别为5.7X / 5.3X /4.9X。维持“买入”评级。

    　　评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。