利润率压力仍存，补库略有改善，维持“买入”评级

    金地集团发布23 年中报，23H1 实现营收368.6 亿元（yoy+31.1%），归母净利15.3 亿元（yoy-22.2%）。因债券市场波动影响公司扩储节奏，上半年结算毛利率有所下降， 我们预计公司2023-2025 年EPS 分别为1.09/1.20/1.34 元（前值1.37/1.52/1.66 元）。可比公司23 年Wind 一致预期PE 均值为8.75 倍，给予公司23 年8.75 倍PE，目标价9.54 元（前值9.86 元），维持“买入”评级。

    　　毛利率以及非并表项目收益下降，导致增收不增利期内公司竣工面积同比+12.3%，推动结算面积同比+56.8%，结算收入同比+33.9%。归母净利下降主要原因有二：1.利润率下降。结算毛利率同比下降6.3pct 至14.9%；2. 非并表项目收益收窄，同比下降15.5 亿至7.1 亿。

    　　物管/物业出租收入同比分别+22.2%/11.5%，其中物管收入实现较快增长。

    　　公司上提开竣工计划，计划竣工面积较年初+4.8%，较22 年实际竣工面积降幅收窄至5.6%，结算量的约束及毛利率下降或给短期归母净利带来一定压力。但考虑到去年末公司计提减值致36.9 亿元资产减值损失及政策托底下房价预期趋稳的可能性，或能限制今年归母净利同比进一步下探的空间。

    　　新开工放缓着力去库存，拿地坚持聚焦一二线城市23H1 公司签约金额858 亿元， 签约面积471.1 万方， 同比分别-14.7%/+12.4%。受行业景气度下行影响，公司放缓新开工节奏，期内公司新开工面积179 万方，同比-46%，但受益于Q2 重启扩储，开工计划较年初相对积极，全年开工计划较年初上调了22.5%，中期完成率约41.2%；投拓方面公司维持审慎态度，期内拿地额119 亿，拿地强度13.9%，较22 年下降2.7pct，但较22H2 有所改善。区域上进一步聚焦核心城市，截至期末，公司总土储4878 万方，一二线城市占比73%，较22 年末进一步提升2pct。

    　　有息负债持续压降，加强轻资产业务拓展

    　　公司的负债规模与融资成本持续维持在合理水平。22 年公司债务融资加权平均成本为4.39%，较22 年进一步下降14bp。截至期末，“三道红线”公司继续保持“绿档”，扣除预收账款的资产负债率为62.9%，基本回到17年水平。受制于债券市场波动，公司期内未实行公开市场发债，但银行授信仍有1602 亿额度，期内公司进一步去杠杆，有息负债规模较22 年底-6%至1096 亿元。在去杠杆的过程中，公司也在积极开展轻资产业务。代建业务方面，已有项目160 个，签约管理面积2200 万方，同比+37.5%，物业管理方面，截至期末合约面积3.68 亿方，收入同比+22.2%。

    　　风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅。