投资建议

    　　我们下调金地集团投资评级由跑赢行业至中性。理由如下：

    　　3Q23 单季度业绩表现低于市场预期：受结算进度影响，3Q23 公司营业收入同比下降38%至154 亿元；期间三费费率较1H23 环比增长4.4ppt至13.2%；结算合联营项目亏损导致投资收益为-2.7 亿元，资产与信用减值损失共计14.1 亿元；最终导致3Q23 归母净利润止盈转亏至-14.7亿元。3Q23 单季度业绩低于市场预期，受此拖累，公司前三季度营业收入同比下降1%至523 亿元，归母净利润同比下降98%至0.6 亿元。

    　　短期财务压力有所上升：集团层面账面现金较1H23 末下降27%至338亿元，其中1H23 末母公司现金为160 亿元；同时，公司有息负债余额环比略下降5%至1040 亿元，其中短期债务环比增长3%至420 亿元；带动现金短债比边际降至0.8x（1H23 末1.1x），公司“三条红线”由绿档降至黄档。根据公开信息来源， 我们估计公司2023 年11 月/1Q24/2Q24/3Q24/4Q24/2025 年/2026 年到期公开债本金分别为20/84/60/351/30/52/5 亿元，其中2024 年3 月与8 月单月债务偿付压力最大，分别为境内债65 亿元到期与海外债4.8 亿美元到期。

    　　年初至今销售与拿地表现均有待改善：受行业景气度低迷与推货节奏影响，公司三季度单季度签约销售额同比下降42%，拖累年初至今累计同比跌幅走阔至-25%（1H23 -15%），弱于行业龙头（Top10/30/50为-7%/-8%/-11%）；我们预计4Q23 公司将围绕一、二线城市新推货值约200 亿元左右。拿地层面，3Q23 新增1 宗长沙土储，1-3Q23 累计拿地110 亿元，对应拿地强度9%，我们预计补充货值近300 亿。

    　　我们与市场的最大不同？结合当前行业景气度水平与公司近况，我们认为资本市场一定程度高估了公司经营端与财务端改善进度。

    　　潜在催化剂：楼市温度低迷与预售资金监管趋严，或将对公司正常经营与融资活动施加负面影响，并对后续股价表现形成压制。

    　　盈利预测与估值

    　　综合考虑公司可结算资源与利润率水平仍有压力，我们分别下调2023/2024年归母净利润预测值26%/26%至34.2/37.8 亿元，对应同比变化为-44.0%/10.5%；公司当前股价交易于0.36/0.35 倍2023/2024 年P/B。我们下调公司投资评级由跑赢行业至中性，并下调目标价35%至6.37 元/股以反映近期投资人风偏趋弱和公司盈利预测下调，对应0.42/0.41 倍2023/2024年市净率，较当前股价有16.7%的上行空间。

    　　风险

    　　政策驱动下基本面修复不及预期；地方预售资金监管力度超预期上行。