核心观点

    　　公司2019 年业绩同比增长55.5%，符合市场预期。2019 年公司实现营业收入391.9 亿元，同比增长27.2%；实现归属于母公司净利润34.6 亿元，同比增长55.5%，略超过此前业绩预告。业绩增速超过营收增速的原因主要有三个：一是结算毛利率同比增加0.5 个百分点；其次是三项费率较2018年下降1.7 个百分点；最后是营业外支出大幅降低。

    　　销售增速回落，投资强度稳中略降。2019 年公司房地产合同销售额为1015.4亿元，同比增长18.7%，增速放缓但仍维持较快增长。截至2019 年底公司预售账款达到681.6 亿元，较2018 年年底增长33.7%，将给未来几年的结算提供有力的支撑。2019 年公司根据市场情况仍然维持了较为审慎的投资策略，全年新增土储1121 万方，投资强度较2018 年下降4 个百分点至30%，目前待开发建筑面积1,773 万平方米，基本满足公司持续发展需要。

    　　经营活动现金流持续为主，降杠杆卓有成效。2019 年底公司净负债率下降至79.1%，同比下降23.6 个百分点，降杠杆卓有成效。在手现金259.5 亿元，同比增加3.0%。短期负债覆盖比下降至1.3 倍主要原因是一年内到期的非流动负债达143.6 亿元，同比增加133.0%。公司拓展多种融资渠道，优化资产结构，债务规模整体可控。

    　　物业业务营收同比增长43%，签约面积增长59%。2019 年10 月公司物业板块蓝光嘉宝服务分拆上市，登陆港股市场。物业公司实现营收21.0 亿元，同比增长43%。截止至2019 年底，在管面积达0.7 亿平，同比增长18.3%；签约面积1.2 亿平，同比增长58.8%，物业板块有望延续其高成长属性。

    　　财务预测与投资建议

    　　维持买入评级，上调目标价至8.35 元（原目标价8.12 元）。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022 年EPS 的预测至1.67/2.11/2.49 元（原预测为2020-2021 年1.71/2.18 元）。可比公司2020 年估值为5X，对应目标价8.35 元。

    　　风险提示

    　　房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。