投资要点：

    栖霞建设为南京房地产市场上的老牌开发企业，拥有丰富的房地产开发经验，在南京市及江苏省内拥有良好口碑。栖霞建设目前商品房项目储备良好，在南京、无锡、苏州三地拥有各类项目15个，未结算权益面积在170万平方米，足够公司未来5年的开发运用。

    在保证商品房开发业务稳定发展的同时，栖霞建设积极尝试业务发展的多元化。公司目前在一级土地开发、保障房建设、股权投资等领域均有涉足，部分业务已表现出良好收益。我们认为公司发展前景广阔，未来如各项新业务运作顺利，公司可获得快速成长的空间及多元化的盈利渠道。

    公司保障房建设进展顺畅，目前承建的西花岗项目建面达116万平方米，可为公司提供稳定的收益来源。另外公司初次尝试一级土地开发，目前已与政府达成协议在浦口新城开展业务，有望成为公司的发展亮点。

    公司持股的网板公司旧厂房地块值得关注。该地块位于地铁一号线迈皋桥站附近，占地12万平方米。以附近地块成交均价估值，该地块价值在11亿元左右，未来如上市挂牌拍卖，可为栖霞建设带来高额的投资回报。

    公司为棕榈园林第三大股东，目前所持股权对应市值高达4.69亿元，股权投资增值达4.48亿元。未来如逐步减持，可带来良好的投资收益。

    从资产价值而言，栖霞建设目前股价具有较好的投资吸引力。在不考虑一级土地开发、网板旧厂区地块价值的前提下，公司2011年NAV为7.13元/股.在假设房价下跌20%的极端情况下，栖霞建设NAV仍为5.78元，公司目前股价较此仍有11%的折价，提供了较高的安全边际。根据对公司2011-2013年业绩的预测，我们得出公司2011-2013年每股收益分别为0.39元、0.56元及0.65元，当前股价对应市盈率分别为13.2倍、9.2倍及8.1倍。

    综合以上分析，同时考虑到公司未来在一级土地开发业务上的发展及网板公司地块价值，我们给予公司6.5元的目标价格，并给予栖霞建设买入评级。