2012年全年业绩每股0.30 元，低于预期

    栖霞建设今日公布 2012 年年报和2013 年一季报，2012 年实现收入26.7 亿元，同比上升 26.5% ，净利润为 3.16 亿元，合每股收益0.30 元，同比上升 15.5% ，低于我们预期 11% ；2013年一季度每股收益 0.04 元。公司预案每 10 股派现金红利 1 元（含税）。

    2012 年商品房销售出现好转：2012 年全年商品房销售情况明显好转，签约销售 30.3 亿元，同比增长 117.5%；合同销售面积25.7 万平方米，回笼资金 30.5 亿元，同比分别增长192.9%和97.4% 。期内幸福城保障房项目回笼资金 6.15 亿元，目前累计回笼资金 17.02亿元。

    结算毛利率仍维持高位：期内公司营业收入 26.7 亿元，同比增长26.5% ，其中房地产结算 25.7 亿元，同比增长 26.1% ，主要是栖园、栖庭、瑜憬湾、苏州枫情水岸等项目结算贡献，由于当期结算项目都处于开发后期，毛利率维持在 29.0% 的较高水平。但随着幸福城保障房项目开始竣工交付，2013年起毛利率将快速下行。

    财务压力较大：2012 年末净负债率上升8.9 个百分点至96.3% ，2013 年一季度末提升至 114.0%，处于行业高端；一季度末在手现金 11.4 亿元，较年初下降 21% 。随着 2013 年商品房和保障房开竣工面积的扩大，公司还将面临较大的资金压力。

    发展趋势

    南京区域商品房开发速度加快：公司 2013 年计划商品房新开工67.7 万平方米，其中南京枫情水岸（仙林G84）、羊山湖项目（仙林G96），南京瑜憬湾项目合计有 60 万平米；商品房竣工 50.9万平方米，主要在无锡（36.8 万平米）和苏州。

    2013年1 季度末账面预收款 19.6 亿元，1 季度表观销售 8-10 亿元左右，收入锁定性有所改善，但其中的保障房项目预计收入贡献有限，短期业绩难有较快增长。

    估值与建议

    我们维持公司 2013 年盈利预测每股 0.30 元，并引入 2014 年盈利预测每股 0.32 元。公司股价对应 2013 、2014 年市盈率分别为 13.3 、12.2 倍，对 2013 年净资产值有 20% 的溢价。公司估值并不便宜，而且保障房大量建设对业绩贡献有限，我们维持“中性”评级。