上半年每股盈利0.091 元,同比下滑47.9% ,低于预期

    栖霞建设今日公布 2013 年中报,上半年公司实现营业总收入 11.7 亿元,同比下滑 16.6% ;实现净利润 9,523万元,同比下滑 47.9% ,合每股 0.0907元,低于预期。

    无锡瑜憬湾平价走量导致毛利率偏低:上半年房地产板块结算面积同比增长2.9%至9.79 万平方米,但仅实现收入 11.1 亿元,同比下滑 17.2% ,其中无锡瑜憬湾 5.9亿元,苏州枫情水岸 1.8亿元,南京栖园 1.7亿元;由于无锡瑜憬湾项自 2011 年底降价后,售价一直维持在约 8500~9500 元/平米,项目税前结算毛利率偏低(仅为 17.4% ,较上年同期下降 6.2个百分点),拖累税后综合毛利率较去年同期下降 9.1个百分点至 20.4% 。

    商品房销售偏弱:上半年公司实现合同销售 22.0 亿元,销售面积 25.4 万平方米,回笼资金 21.5 亿元,但其中商品房销售额 9.8亿元,销售面积 9.3万平方米,回笼资金 12.3 亿元,同比分别下滑 47.8% 、42.1% 和16.7% ,销售情况依然偏弱;期末账面预收款 19.2 亿元,较期初上升 17% ,但收入锁定性仍显不足,且其中幸福城保障房 8.4亿元预收款对业绩贡献有限。

    财务压力较大:期末在手现金 18.6 亿元,较年初上升 28% ;但期末净负债率103.9%,较期初上升 7.6个百分点,处于行业较高水平;一年内到期负债达到21.5 亿元;综合来看,公司财务压力仍然较大。

    发展趋势

    公司2013 年加快开竣工步伐,全年开工计划 67.7 万平方米,竣工计划 74.9万平方米;上半年实际新开工面积 39.9 万平方米,已超过去年全年水平,其中南京地区占约 32万平方米,包括枫情水岸项目 16.6 万平方米和羊山湖花园15.5 万平方米;竣工面积 8.9万平方米。往前看,下半年公司还将新开工南京瑜憬湾项目(原电子网板厂地块,25.4 万平方米)、百水芊城项目(2.3万平方米)等,计划竣工面积则达到约 66 万平方米(包括南京幸福城、苏州栖庭、无锡栖园等),战略重心已经逐步回归南京,未来在南京销售资源将逐步提升,但近期销售回款以幸福城保障房项目为主,虽有大量结算,但对业绩贡献有限,短期内难以支持盈利较快增长。

    盈利预测调整

    我们暂时维持 2013/14 年每股盈利预测 0.30/0.32 元不变。

    估值与建议

    公司股价对应 2013 、2014 年市盈率分别为 10.9 、10.0 倍,对 2013 年净资产值有2%的折让。公司估值并不便宜,而且保障房大量建设对业绩贡献有限,我们维持“中性”评级。