结算和开工规模大幅增长，多因素影响业绩有所下降，维持“买入”评级

    栖霞建设发布2022 年报，公司坚持稳中求进，坚持“一业为主，多元发展”战略，不断提升主业竞争力，呈现商品房开发、工程建设管理、对外投资、社区服务等四大板块相互促进、共同发展的良好态势。受项目结转节奏和毛利率下滑影响，我们下调公司2023-2024 年并新增2025 年盈利预测，预计2023-2025 年归母净利润为3.5、4.0、4.2 亿元（2023-2024 年原值为4.9、5.6 亿元），EPS 分别为0.34、0.38、0.40 元，当前股价对应P/E 估值分别为10.2、8.9、8.6 倍。栖霞建设深耕江苏市场，本轮行业供给侧改革，公司受益明显，后续拿地、销售规模有望持续提升，维持“买入”评级。

    　　结算规模大幅增长

    　　2022 年度，公司实现营业总收入69.16 亿元，同比增加116.4%；实现利润总额3.13 亿元，同比减少31.74%；实现净利润2.01 亿元，同比减少43.35%；实现归属于母公司所有者的净利润1.89 亿元，同比减少48.97%。2022 年公司整体毛利率17.8%，同比下降16.4 个百分点。2022 年，公司结算销售面积23.84 万平方米，2021 年同期结算13.25 万平方米。公司利润水平有所下降主要因为：（1）部分项目工程进度延期，递延至2023 年一季度进行结算；（2）对南京星叶欢乐花园项目计提资产减值准备8576.71 万元；（3）部分项目存量租赁住房入市推迟，预计延期至2023 年，导致结算推后。

    　　开工规模大幅增长，未来可售资源充沛

    　　2022 年1-12 月，公司商品房权益合同销售面积11.57 万平方米；商品房权益合同销售金额47.04 亿元。2022 年，公司新开工面积50.58 万平方米，同比增长341.0%。在建项目按计划稳步推进开发建设，燕子矶新城G33（燕尚玥府）、仙林湖G35（半山玥府）和栖霞山G37 地块（枫情玥府）都进入施工建设阶段。

    　　公司整体杠杆水平保持稳定，期末公司融资总额89.3 亿元，平均融资成本5.07%，较2021 年同期下降33 个BPs。

    　　风险提示：公司销售不及预期，南京市场恢复不及预期。