事件：2021 年3 月12 日，公司发布2020 年度业绩报告。1）2020 年，公司实现营业收入212.7 亿元，同比增加7.99%；归母净利润18.03 亿元，同比增加25.89%；经营活动现金流净额22.2 亿，同比增加374.32%。2）截止2020 年期末，公司资产负债率77.62%，净负债率48.21%，在手现金70.3 亿。

    　　点评：“三道红线”绿档，经营逐步提速，物管上市增厚权益1）财务表现稳健，“三道红线”绿档。截止2020 年末，公司扣除预收的资产负债率约为69.14%，净负债率为48.21%，现金短债比约1.16，均符合“三道红线”要求。2020 年公司整体平均融资成本为8.69%，与上年同期基本持平（2019 年公司整体平均融资成本为8.64%）。

    　　2）经营逐步提速，加快拿地节奏。2020 年，公司实现房地产销售金额227.2亿元，同比增长1.28%，销售面积183.05 万平方米，同比上升15.46%。拿地方面，公司延续精选深耕战略，2020 全年新增土地储备建筑面积516.83 万平方米（对比上年同期新增约300 万平方米），拿地节奏明显加快。

    　　3）拆分控股子公司“东原仁知”物管境外上市。2020 年12 月8 日，公司公告将拆分控股子公司“东原澄方”赴境外上市；2021 年1 月22 日公司公告“东原澄方”已完成更名及股份制改造，变更为“东原仁知城市运营服务集团股份有限公司”（下简称“东原服务”）。

    　　年报显示，截止2019 年末，东原服务已覆盖华东、华中、华南、西南四大区域，进驻22 城，累计签约面积超 2000 万方，在管面积近 1500 万方。赛惟咨询2019 年住宅满意度调查分析报告显示，2019 年东原服务满意度94 分，位列行业第一。物业服务板块当前估值水平高于地产板块，东原服务拆分上市将有助于公司增厚权益，并利于公司增强“地产开发+物业服务”的整体协同能力，利于后续加快土地获取。

    　　盈利预测、估值与评级：近期房地产政策调控力度较大，银行实施贷款集中度管理，或对后续销售和施工造成一定影响，我们小幅下调公司2021-2022 年预测归母净利润为20.41 亿（下调1.64%）、23.32 亿（下调1.89%），新增2023年预测归母净利润为26.80 亿。公司财务稳健，拿地和经营节奏逐步加快，物管板块拆分上市在即，股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为4/3/3 倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期；物业服务板块上市进度或不及预期。