投资要点

    亚中物流资产注入，提升上市公司盈利能力

    公司原主业为有色金属采选业，15 年营业收入3,767.91 万元，同比下降22.80%，扣非后归母净利润-1.96 亿元。16 年12 月，公司拟以全部资产及负债与亚中物流100%股权的等值部分进行置换，差额部分41.6 亿元由公司发行3.29 亿股向广汇集团、西安龙达和广汇化建购买，发行价格12.64元/股。目前公司已完成借壳上市和配套募集资金，广汇集团成为公司控股股东。亚中物流营业收入和毛利主要来自物流园经营业务，16 年上半年毛利1.88 亿元，其中96.78%来自物流园经营。

    升级自持物业提高租金水平，管理输出实现“轻资产”运营

    公司物流园经营业务分为自持和租赁两种模式。自持物业美居物流园于03年开始运营，总建筑面积约68.21 万平方米，拥有11 栋商业楼栋，其租金收入占物流园经营收入比例超过85%。K、L 座改造工程于16 年12 月进入内部装修阶段，预计18 年平均日租金同比增长20%，实际出租面积同比增长8.59%。通过自持物业经营，公司积累了丰富的商业物业运作经验，便于管理输出和实现“轻资产”经营。

    配套募资14 亿元，打造综合物流基地和O2O 社区平台

    此次资产重组配套募集资金不超过14 亿元，发行价格13.46 元/股，发行数量为1.04 亿股。其中7 亿元拟投入乌鲁木齐北站综合物流基地项目，进入正常运营后，预计每年实现净利润4,612 万元；1 亿元拟投入社区互联网综合服务平台，成熟后预计每年实现净利润798.30 万元；6 亿元拟用于补充流动资金和偿还金融机构借款，预计将减少年财务费用5,400 万元，同时降低公司的资产负债率。

    美居物流园改造后日租金和出租面积增长是看点

    预计17-19 年，公司归属母公司所有者净利润分别为3.48 亿元、5.01 亿元和5.66 亿元，同比增速分别为41.05%、43.94%和13.03%。对应当前收盘价，17-19 年PE 分别为18.76 倍、13.03 倍和11.53 倍。预计美居物流园K、L 座改造完成后，将带来日租金和实际出租面积的增长；一龙歌林和蜀信公司地产项目有望贡献业绩；“一带一路”背景下乌鲁木齐北站综合物流基地项目建设及发展值得期待。首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示

    （1）美居物流园升级改造进度低于预期；（2）一龙歌林和蜀信公司地产项目进度低于预期；（3）乌鲁木齐北站综合物流基地项目进度低于预期。