核心观点

    　　公司7 月26 日公告，上海地产和上海城投集团拟通过公开征集受让方的方式，协议转让合计不超过17.50%的公司股份。公司7 月22 日发布业绩快报，2020H1 实现营收2099 亿元，同比+4%；归母净利润80 亿元，同比-11%。公司启动二次混改，在保留国资支持的同时引入战略投资者，有望优化股权结构、提升市场化程度，并且带来产业层面的协同机会；二季度多项经营指标明显改善，贸易港有望贡献新的增长点。我们预计20-22 年EPS 为1.34、1.67、2.05 元（前值1.46、1.78、2.18 元），目标价8.71-9.38元（前值8.91-9.78 元），维持“买入”评级。

    　　改革先行者揭幕二次混改，保留国资支持的同时引入战略投资者公司作为“混改样板”上市5 年后，再度扮演国资国企改革先行者的角色。

    　　2020Q1 上海地产和上海城投集团分别持有公司25.82%、20.55%股份，本次股份转让后，我们预计公司仍无控股股东及实际控制人，将继续保有上海国资财务投资者赋予的政府层面支持，同时通过引入战略投资者，进一步优化股权结构、提升市场化程度，并且带来产业层面的协同机会。本次转让股份价格不低于下列较高者：7 月27 日前30 个交易日的每日加权平均价格的算术平均值和最近一个会计年度经审计的每股净资产值。

    　　二季度经营指标明显改善，地产交付稳增、基建发力拓展Q2 公司积极推动复工复产，主要经营指标明显改善，带动上半年营收自Q1 由降转升，归母净利润已超2019 全年的50%，资产负债结构总体稳定，继续实现经营性现金流净流入。地产业务方面，2020H1 公司合同交付面积903 万平，同比+22%；受疫情影响，推货面积和销售金额同比下滑20%、21%，但回款和住宅销售占比继续改善，拿地延续低成本（地售比24%）、优结构（新增货值73%为住宅、51%位于一二线）的态势。基建业务方面，公司抓住市场机遇发力拓展，新签合同2673 亿元，同比+49%，着力拓展大客户、承揽大项目，稳步推进济南城建、广西建工等战略性混改并购。

    　　绿地全球商品贸易港有望贡献新的增长点

    　　2020H1公司商贸业绩再创新高：贸易港集团实现营收45 亿元，同比+52%，形成“绿地贸易港模式”，已在天津、西安、济南、哈尔滨、宁波、贵阳、成都、昆明等城市落地贸易港项目10 余个，快速推进全国化延伸布局，有望成为公司新的增长点；国际贸易实现营收27 亿元，进口规模创历史新高；零售超市逆势加快门店拓展，6 城新开门店7 家，新签开业项目9 个。

    　　二次混改启新篇，维持“买入”评级

    　　考虑到疫情的影响，我们调低公司毛利率，调整20-22 年EPS 至1.34、1.67、2.05 元（前值1.46、1.78、2.18 元），参考可比公司2020 年6.7倍PE 估值（Wind 一致预期），我们认为公司2020 年合理PE 估值水平为6.5-7.0 倍，目标价8.71-9.38 元（前值8.91-9.78 元），维持“买入”评级。

    　　风险提示：疫情风险，行业政策风险，行业销售下行风险，资金链风险。