天宸股份在2010-14年中逐步缩减和清退地产业务,转型意愿早已有之;2014年底公司携手前微软总裁唐骏收购微创软件54%股权,微创早期系由上海市国资委和美国微软合资成立的IT服务提供商,在业务广度、领先技术和认证资源等方面具有优势,目前微软仍持股22%,后续作为IT行业专家的唐骏将亲自执掌帅印,重新梳理微创使其经营回归正轨,为后续进一步的业务转型和股权运作打下基础;此外,公司负债率仅15%,所持绿地和闵行项目股权重估值约80亿元,易于变现,相较于50亿元市值而言具有极高安全边际,同时也将为转型发展提供有力的资金支持。我们预计2014-16年的每股收益分别为0.18元、0.18元和0.22元,目标价14.46元,相当于15%的2015年净资产值折价,首次评级为买入。

    支撑评级的要点

    转型意愿强烈、转型时间紧迫、转型基础牢固。1)公司在2010年销售完玫瑰广场项目之后,近5年来没有补充土地储备,并在14年转让河北项目(持25.5%股权)、注销苏州项目(持35%股权),公司转型意愿较为强烈;2)公司自12年后已无地产结算收入,依靠绿地集团分 红和减持金融股权支撑业绩的做法并非长久之计,同时注册制临近使后续优质可收购转型资源将愈加稀缺,公司转型时间紧迫;3)14年三季度末,公司总资产9.6亿元,总负债1.8亿元,负债率仅为15%,无 有息负债,在手现金4.47亿元,转型基础牢固。

    携手唐骏收购微创软件,为进一步业务转型和股权运作打下基础。14年末,公司和前微软总裁唐骏分别增资骏惟5,160万元和5,912万元,分别持股43%和49%,而后通过骏惟收购微创软件54%股权,微创早期 系由上海市国资委和美国微软合资成立的IT服务提供商,后者持股22%,目前业务遍及全球超5个国家,并拥有74项软件著作权登记证书、18项软件产品登记证书、近4,000名技术专家,每年营收近10亿元,但由于管理不善14年刚刚扭亏,后续IT行业专家唐骏将亲自执掌 帅印,重新梳理微创使其经营回归正轨,为进一步的业务转型和股权运作打下基础。

    持绿地股权和闵行项目约80亿优质易变现资产,提供较厚安全垫、助 力转型发展。1)绿地股权:公司目前持绿地集团2.78亿股,14年为公司提供分红5,984万元,绿地借壳上市后公司对其持股比例2.29%,我 们测算绿地集团纯地产业务的NAV可达2,300-2,500亿元,集团整体NAV可达2,800亿元左右,按绿地集团2,400-2,600亿元的中性估值计算,归属于公司的权益市值达到50-60亿元;2)闵行项目:公司拥有闵行颛桥400亩南方物流园区用地(商业性质,85%股权),账面成本仅2,500万元,周边商办用地楼面价约7,000-9,000元/平米,按1.5倍容积率算,该地块权益重估值约20-30亿元。

    评级面临的主要风险

    绿地集团借壳上市受阻;微创经营重新梳理不见效果。

    估值

    公司当前收入主要来自出租车业务,业绩主要来自投资收益,2014年投资收益包括绿地现金分红5,984万元,以及转让参股河北冀盛项目获得收益6,165万元。预计2014-16年的每股收益分别为0.18元、0.18元和0.22元,目标价定为14.46元,相当于15%的2015年净资产值折价,首次评级为买入。