事件：公司发布2017 年三季报，前三季度实现营业收入14.65 亿元，同比增长4.73%，实现归属于母公司股东净利润3.35 亿元，同比增长94.21%，对应EPS 为0.38 元/股；归属于母公司股东净资产52.5 亿元，较年初增长2.73%，对应BVPS 为5.91 元/股。

    投资要点：

    地产结算+房地产基金驱动业绩翻倍，轻重并举转型颇具成效：公司前三季度收入14.65 亿元，同比小幅增长4.73%，归母净利润大幅度增长94.21%至3.35 亿元，已分别完成年度业绩预算目标约49%、76%，结合中报情况，预计公司业绩翻倍高增长主要源于房地产开发业务的结算毛利率同比显著提升，且控股子公司光大安石纳入合并报表范围。前三季度公司房地产销售收入15.55 亿元，同比下降53.20%，结算收入10.95 亿元，同比减少16.48%，但预计结转成本降低（营业成本项大幅减少2.82 亿元）。此外，控股子公司光大安石房地产基金业务前三季度实现营业收入2.94 亿元，其中管理费收入2.75 亿元，考虑安石2017、2018 年净利润承诺分别为2.26、2.54 亿元，预计将有力支撑公司全年业绩。

    光控系增持推进房地产金融战略转型，光大安石龙头优势鲜明：1）公司近年来推进以房地产金融为核心的战略转型，收购光大安石51%股权+光控系全面入主，全新的管理团队拥有国际视野及丰富的行业经验，且光大集团晋升公司实际控制人后推动华丽转型升级。目前，光控系合计持股比例达到24.61%（三季度再度小幅增持0.28%），且根据此前披露的增持计划，光控系未来持股比例最高可达29.77%，坚定入主彰显信心。2）光大安石是国内最具品牌影响力的主动管理型房地产基金，连续三年位居“中国房地产基金综合能力”TOP 10 榜首，且全面打通“融投管退”，此前发行大融城资产支持专项计划被中国REITs 联盟评为“最佳类REITs”。截至9 月末，光大安石在管物业面积约295 万平米，管理基金规模合计达到482 亿元，较年初增加150 亿元，注入上市平台后AUM 加速增长。3）公司与光大安石房地产基金业务显著协同，先后出资参与光魅、光翎、光渝投资中心等地产基金，在资金、资产、开发等领域全面深化合作。

    房地产基金前景光明，REITs、住房租赁等政策利好不断：1）房地产投资端而言，目前我国房地产基金投资占房地产总投资的比重极低，而美国该比率约为70%，行业未来发展空间广阔。2）资产运营角度而言，随着住宅开发建设放缓，房地产高增长阶段基本结束，但城市特别是一线城市核心区的存量资产改造和运营依然存在大量投资机会，未来房地产基金将更注重存量物业的改造、持续运营、内容提供及产品创新等综合能力。3）房地产资产管理行业政策利好不断，受住房租赁新政推动，今年以来监管层多次强调鼓励REITs 发展，近期各种创新“类REITs”接连推出，未来若标准REITs 制度取得突破，光大安石拥有先发优势，关联方首誉光控具备设计发行经验及专业技术，公司作为稀缺性标的充分受益。

    盈利预测与投资评级：地产结算毛利率大幅提升+光大安石并表驱动公司前三季度业绩翻倍，轻重并举战略转型颇具成效。光大安石作为房地产基金龙头，管理规模达482 亿元，未来有望充分受益于房地产基金发展机遇。预计公司2017-2019 年EPS 分别为0.64、0.76、0.87 元/股，看好长期发展前景，维持“买入”评级。

    风险提示：1）房地产基金行业前景低于预期；2）房地产资产管理业务拓展不力；3）住房租赁市场未来发展不及预期。