投资要点

    公司2017 年业绩略超预期。公司在2018 年1 月公告，2017 年实现归属于上市公司股东净利润5.27 亿元，同比增加78.25%，略超我们此前预期。

    我们认为，公司业绩超过我们此前预期的主要原因是地产开发业务结算规模略超预期，而公司主要看点，房地产基金业务发展符合预期。

    房地产基金业务资产管理规模不断壮大。公司披露，2017 年前三季度公司末房地产基金业务新增管理规模150 亿元，在管规模482 亿元，前三季度新增管理规模相当于在管规模的31.1%。公司在管物业规模295 万平米，比年初增加39 万平米；公司LP 投资余额9.82 亿元，比年初增加3 亿元。我们认为，公司房地产基金业务发展势头良好。

    我国商办物业不动产资产证券化市场蓄势待发，公司前景广阔。从资产端来看，商办物业不动产资产证券化存量规模还很小，开发企业越来越希望以更轻的资产负债表应对未来的竞争，物业资产的运营能力和持有主体分离可能性越来越大。从资金端来看，刚性兑付破局，住宅上涨预期逐渐转淡，都在推动社会资金增持优质商业不动产。尽管短期来看，利率的提升对房地产基金公司不利。但中长期来看，具备资产管理能力的不动产基金公司竞争优势仍然显著。公司下属光大安石具备投资能力和投后管理能力，是我国不动产基金领域重要的参与者。

    目前仍处于重要股东计划增持窗口。2017 年4 月，公司股东上海光控股权及其一致行动人计划于12 个月内增持不少于公司总股本0.5%，且不超过5.5%，彼时上海光控股权合计持股份比例为24.27%。增持方式不限于二级市场增持、股权受让等，增持资金为自有资金。目前依然在增持计划的窗口期，增持彰显了部分股东对公司价值的信心。

    风险提示。随着市场无风险利率上行，投资者的预期收益率提升，对不动产基金募集存在一定的负面影响；不动产基金行业前景广阔，新进入者较多，公司面临行业竞争加大的潜在风险。

    盈利预测和公司价值讨论。我们给予公司2018/2019 年盈利预测0.71/0.97 元/股。公司开发类业务NAV 可达100 亿元以上，为公司估值提供安全边际。目前光大安石资产管理规模虽然仍较小，业务对公司业绩贡献有限，但由于不动产基金发展刚刚起步，未来优秀房地产基金的资产管理规模具备跳跃式提升的可能性，我们应高度重视此一业务的前景。综合来看，我们给予公司2018 年24 倍的PE 估值，对应17.03 元的目标价，给予“买入”投资评级。