上半年收入高增但受少数股东损益占比提高影响盈利增长相对平稳。公司房地产业务小而美，未售资源仍相对充裕，不动产资管业务也正稳步扩张。作为国内房地产基金龙头及A 股首家房地产基金纯正标的，且背靠光大金控，具备显著的资金和资源优势，有望成Reits 推进预期核心受益标的。目前市值72.2 亿，较RNAV折价30%+，安全边际渐显。上调至“强烈推荐-A”投资评级，目标价8.8 元/股。

    收入高增主要得益于地产业务结算增加， 但受少数股东损益占比提高影响，盈利增长相对平稳。公司上半年营收/ 营业利润/ 归母净利分别为22.2/6.55/3.19 亿元，同比分别增长88%/56%/18%。收入高增主要得益于地产业务结转增加，虽然综合毛利率较去年略有提升且三费比率略有回落（销售&财务费率升而管理费率降），但结转项目土增税计提比例上升导致税金比率明显提高，拉低营业利润增速降至56%，而期内少数股东损益占比提高进一步拉低归母净利增速至18%。分结构看，1）房地产业务结算收入大致19亿（同比+90%），主要是梦之缘项目，预计归母净利率约12%（较去年同期下降10 PCT 左右），对应归母净利约2.3 亿元（同比+7%）；2）不动产资管业务实现收入2.97 亿元（同比+70%），净利率约47%（较去年同期下降7 PCT 左右），对应归母净利约0.71 亿元（同比+48%）。

    房地产业务小而美。上半年，公司适时调整营销战略，加快项目去化，实现销售资金回笼14.37 亿元。截至年中，公司权益未竣工计容约29 万方（不考虑动迁房），上海/昆山占比大致三七开；扣除已售未结、加上竣工未售部分，对应权益未售货值约110 亿元。公司虽然总体量不大但盈利能力较高，呈现典型的小而美特征。

    A 股首家房地产基金纯正标的，受益Reits 推进预期。上半年，光大安石平台新增投资项目8 个，对应增加管理规模46.3 亿元，退出投资项目8 个，对应减少管理规模41.4 亿元。截至年中，平台在管规模497 亿元（较去年同期+15%），分业态看商业/综合体/写字楼/住宅/其他占比分别为35%/ 25%/ 17%/7%/ 16%；主要集中在华东/西南区域，占比分别为86%/12%；代表项目有北京新光大中心/重庆观音桥大融城/上海静安大融城等。近几年国内相继出台不少类REITs，虽非真正意义上的永续REITs 产品，但反映了大时代来临前的真实需求，相关政策出台预期也持续升温。公司作为A 股首家房地产基金纯正标的，且背靠光大金控，具备显著的资金和资源优势，有望成核心受益标的。

    上调至“强烈推荐-A”投资评级。公司房地产业务小而美，未售资源仍相对充裕，不动产资管业务也正稳步扩张。作为国内房地产基金龙头及A 股首家房地产基金纯正标的，且背靠光大金控，具备显著的资金和资源优势，有望成Reits 推进预期核心受益标的。目前市值72.2 亿，较RNAV 折价30%+，安全边际渐显。预计2018-2020 年 EPS 分别为0.55、0.65、0.77 元，对应 PE 分别为11.4X、9.6X、8.2X，上调至“强烈推荐-A”的投资评级，目标价8.8 元/股。

    风险提示：房地产基金业务进展不及预期。