事件：

    10 月29 日，公司发布2018 年3 季报，公告实现营业收入30.2 亿元，同比增长105.9%；归母净利润4.3 亿，同比增长29.7%；每股收益0.38 元，同比增长31.0%。

    点评：

    前三季度业绩同比+30%，土增税和少数股东权益大增致业绩增速小于营收前三季度，公司实现营业收入30.2 亿元，同比+105.9%；归母净利润4.3 亿元，同比+29.7%；基本每股收益0.38元，同比+31.0%；毛利率和净利率分别为54.2%和14.4%，分别同比+0.8pct 和-8.5pct；前三季度税金及附加4.1 亿元，同比+508.8%，源于房地产开发业务结转收入增加，对应计提的土增税增加；三项费用率合计12.1%，同比-2.0pct，其中财务费用率3.4%，同比+1.9pct，源于公司发行非公开定向债务融资工具募集资金，财务费用利息支出增加；销售费用率2.9%，同比+0.6pct；管理费用率5.7%，同比-4.6pct；少数股东权益1.9 亿元，同比+205.4%。前三季度公司投资收益0.43 亿元，同比+312.7%，源于本期可供出售金融资产取得的收益较多；前三季度公司净资产收益率7.7%，同比+1.3pct。业绩增速小于营业收入并且净利率下降主要源于土地增值税和少数股东权益大幅增加所致。

    前三季度房地产基金业务营收同比+57%，管理咨询服务费收入同比+51%前三季度，公司不动产资管业务实现营收4.6 亿元，同比+56.9%，其中管理及咨询服务费收入4.2 亿元，同比+51.3%。三季度末，光大安石平台在管项目37 个，在管基金规模达487.0 亿元，同比+1.0%，在管规模小幅增长。公司LP投资余额为28.7 亿元，比年初增加14.1 亿元；报告期内，平台新增并表项目及基金2 个，投资项目总建面20 万方。今年上半年，证监会、住建部联合发文，将全面推进住房租赁资产证券化相关工作，公司作为光大系旗下唯一REITs 平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。

    前三季度结算收入同比+126%，预收账款略有下降，源于结转加速前三季度公司合同销售面积2.7 万方，同比-4.3%；合同销售收入14.9 亿元，同比-4.0%；结算面积9.7 万方，同比+0.1%；结算收入24.2 亿元，同比+125.6%。

    前三季度公司无新增土地面积、无新开工面积、竣工面积为5.9 万平方米，同比-87.7%；公司出租物业的建筑面积为12.4 万平方米，同比+4.0%，取得租金收入5,325.7 万元，同比+9.5%。前三季度公司货币资金48.6 亿元，同比51.5%，源于结转加速，房地产开发业务收到的商品房销售款增加。三季度末公司预收款项36.7 亿元，同比-13.0%，预收款项可覆盖17 年营收119%，预收账款略有下降，源于房地产业务结算加速，但仍能保障18 年业绩增长。报告期末，公司资产负债率65.1%，较17 年末+9.1pct，财务状况仍较健康。综合之下，我们维持预计公司18 年业绩有望同比+21%的判断。

    投资建议：业绩稳定增长，资管业务如期高增，维持“推荐”评级公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在政府大力推进房地产行业长效机制背景下，大量REITs 相关支持政策陆续出台，REITs 发展将迎来春天，公司也将有所受益。我们维持公司18-20 年每股收益预测为0.57、0.65 和0.73 元，目前股价对应18-20 年PE8.8/7.7/6.9 倍，考虑到市场估值整体回落，下调目标价至6.00 元，维持“ 推荐”评级。

    风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期