十里南京路，一个新世界：

    新世界是一家立足上海，以百货为主业的区域性零售企业。公司目前唯一的门店新世界城位于南京路步行街起点，近年来业绩增长稳定，酒店业务及医药业务也有序发展。 2011 年公司营业收入和净利润分别为 32.23 亿元和 2.14 亿元，同比增长 6.36%和 7.57%，公司短期主要仍以内生性为主，爆发性较弱。而公司第二家百货门店我们预计将于 2014 年国庆开业，届时外延扩张后经营成长性会有所改善。

    挖掘内生增长潜力，提高副业盈利能力：

    短期内公司业绩仍将主要依靠新世界城的内生性增长，我们预计公司2012 年收入增速在 6.27%，基本和 2011 年持平。通过不断地优化管理和品牌调整，我们认为新世界城业绩增长仍存在一定潜力。世博会之后，公司其他业务中，公司酒店服务业务营收增速 2011 年同比下滑 18.85%，我们预计今年情况要好于 2011 年，但亦不可能出现大幅反弹。而医药业务预期仍将保持稳步增长，2012 年收入和净利润增速预计将略高于 2011 年。

    双核驱动，企业发展动力更加强劲：

    公司第二家门店新世界名品城已经正式开工建设，这家位于南京路东端的门店预计将于 2014 年开业。该门店定位于顶级奢侈百货，虽然近 3 年不会为公司带来收益，但我们看好其未来增长潜力，认为名品城将为新世界未来的业绩增长提供新的驱动力。

    资产重组虽有预期，但短期内难以成行：

    虽然市场普遍预期新世界大股东黄浦区国资委将通过注入资产增加持股比例，但我们认为短期内成形的难度仍然很大。黄浦区与卢湾区在合并之后，政府现阶段的工作重点将主要是处理人士安排及调动工作，保证各类机构可以有效运转，因此我们认为资产重组事宜仍将延后。

    首次给予中性评级，短期业绩爆发有一定难度：

    我们给予公司 2012-2014 年 EPS 分别为 0.40/0.43/0.46 元，以 2011年为基期未来三年 CAGR4.3%，给予公司六个月目标价 7.91 元，其中零售主业 2012 年 12X 市盈率(4.8 元), 加上公司 163 地产 RNAV 3.11 元，合计7.91 元。鉴于公司外延扩张主要依赖 163 土地建设，而短期依靠单体店内生性业绩增长有限，首次给予中性评级。

    风险提示：公司新增门店工期延长，酒店业务受宏观经济影响较大