1H16 业绩每股0.31 元，同比增长49.1%，超出预期浦东金桥公布1H16 业绩：营业收入7.7 亿元，同比增长3.4%；归属母公司净利润3.5 亿元，同比增长49.1%，对应每股盈利0.31元，超出预期。

    　　主营业务经营相对稳定：公司期内房地产销售结算收入1.4 亿元，租赁收入5.6 亿元，酒店公寓收入6820 万元，同比分别变化-0.6%/3.4%/12.3%。期内租赁业务的综合出租率为83.8%（不含酒店），略低于去年平均水平89.54％，其中住宅、厂房、和商业的出租率较去年平均水平均有所下滑。公司期内综合税后毛利率为59.9%，较去年全年水平51.6%上升8.3 个百分点，主要由于本期销售项目计提的土地增值税较少及营改增的影响。

    　　投资收益大幅增加是半年业绩超预期的主要原因：期内录得投资收益6283 万元，同比增长86.5%，主要由于期内收到东方证券的分红5808 万元，较去年的2489 万元明显增加。

    　　净负债率仍处于较低水平：公司期末净负债率44.7%，较期初小幅上升5.8 个百分点，但仍处于较低水平；期末在手现金14.0 亿元，低于短期借款与一年内到期非流动负债之和的21.8 亿元，有一定的资金压力。

    　　发展趋势

    　　上海临港项目有望助推业绩：公司于2015 年底以14.6 亿元竞得“达之路”项目，共11 幢房产，用途为研发工厂，总建面约13万平米，进一步补充了自贸区产业地产资源储备。同时，公司在建的临港碧云壹零项目也将在下半年进行预售，公司开发业务收入有望重回稳定增长。

    　　盈利预测

    　　我们维持2016/2017 年全年每股盈利预测不变。

    　　估值与建议

    　　目前，公司股价对应2016/17 年市盈率38.1 倍和28.1 倍。我们维持A 股中性的评级和人民币19 元的目标价，对应2016/2017年35.8/26.4 倍市盈率，较目前股价有6.68%下行空间。同时维持B 股推荐的评级和美元2.2 元的目标价，对应2016/2017 年28.1/20.7 倍市盈率。

    　　风险

    　　宏观经济下行风险。