投资要点:

    上海北郊产业园将成为公司下一个管理输出、开发重点。为打造上海“区区合作、品牌联动”的新型示范基地,上海宝山工业园区管委会与金桥集团联合开发规划面积约7.3 平方公里的上海北郊未来产业园。该园区定位为集总部研发、高端住宅、商务配套于一体的产城融合新区。金桥集团将发挥在高科技产业园区、生产性服务业功能区、商务园区的开发优势,主要负责项目的规划定位、产业研究、融资担保等工作。2013 年7 月,宝山工业园区与金桥集团正式签订了《战略合作协议》。双方已确定园区西南部核心区域四幅近800 亩的地块作为首个合作的“园中园”开发项目。集团将推出碧云北郊社区、office park、闻道园等子品牌,将之打造为有特色的商业休闲和商务区、当代文化的创意产业区、北郊特色旅游区、国际教育基地和生态示范基地。2016 年以来,公司在上海北郊产业园获得土地合计权益建筑面积14.6 万平。

    区域房价大幅上涨,S11 地块带来金桥价值重估。公司前期已公告将S11 地块从出租物业定位改变为出售物业。该项目占地面积12.55 万平,地上建面10.04 万平,总建筑面积18 万平。项目整体容积率仅0.8。按照项目整体定位多层和低密度住宅测算,未来潜在售价有望达到12 万元每平,预计总货值在120-150 亿上下。目前企业市值200 亿左右,由于项目转租为售,预计将对公司未来业绩产生较大贡献。

    企业住宅、商业、工业土地价值丰厚,土地盘活带来巨大价值。截至2015年底,公司各类住宅物业项目建筑面积约78.3 万平。公司商办及其研发物业包括写字楼、总部基地和研发楼,合计建筑面积约143.9 万平。公司工业物业包括厂房和工业土地,合计建面积152.5 万平。如果将现有资产全部兑现,我们预计资产出售价值在402 亿左右。

    投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10%稳定增长。公司定向增发注入39.6%联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11 项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20 万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017 年EPS分别是0.53 和0.65 元,对应RNAV 是16.2 元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设,同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016 年平均动态54XPE,给予公司2016 年55XPE 估值,对应目标价29.1 元,维持“买入”评级。

    风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。