无住宅结转致营收下滑，充裕可售资源增厚未来业绩，维持“买入”评级浦东金桥发布2024 年一季报，公司一季度无住宅项目结转导致销售收入减少，租赁、酒店公寓和物管收入保持增长。公司可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为14.84、16.74 和19.01 亿元，对应EPS 为1.32、1.49、1.69 元，当前股价对应PE 为9.1、8.0、7.1 倍，维持“买入”评级。

    无住宅项目结转，营收利润大幅下降

    公司2024Q1 实现营收9.10 亿元，同比下降78.7%；实现归母净利润2.28 亿元，同比下降83.4%；实现经营性净现金流-1.53 亿元，基本每股收益0.2032 元，销售毛利率和净利率分别为65.1%和25.4%，分别下降12.8 和6.5 个百分点。公司业绩下降主要由于2023Q1 集中结转高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目，2024Q1无住宅项目结转，销售收入同比下降90.7%。

    租赁物业保持增长，在售项目去化表现优秀

    公司大力实施安商稳商、敬商暖商工作，采用“招商＋投资＋孵化＋服务”联动的策略，承租户经营状况回升向好，2024Q1 租赁业务收入4.94 亿元，同比增长32.2%；酒店公寓收入和物管服务收入同比分别增长22.0%和147.6%。截至2023年末公司持有各类经营性物业合计约319 万方，平均出租率达到83.3%。2024Q1，公司25 号地块通用厂房改扩建项目和北外滩138 街坊住宅项目桩基工程开工。

    截至2024 年3 月末，公司在售住宅碧云澧悦项目一批次449 套房屋去化率达87%，累计待结转金额22.41 亿元。

    可售货值充裕，融资渠道畅通

    公司在建可售住宅项目充足，截至2023 年末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153 万方，预计货值320 亿元。园区资源方面，碧云商业综合体规划已于2024 年2 月正式获批，总建面约36 万方，力争年内实现开工。公司融资渠道畅通，2023 年分别发行10 亿元公司债和14.5 亿元中票，票面利率不超过3.3%；2024Q1 发行17.81 亿元的证监会主管ABS，票面利率3%，融资渠道畅通。

    风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。