投资要点：

    　　公司公布2017 年半年报。报告期内，公司实现营业收入18.5 亿元，同比增加106.8%；归属于上市公司股东的净利润15.8 亿元，同比大增24.3 倍；实现基本每股收益1.96 元。

    　　2017 年上半年，受交房增加影响，公司营收大增106.8%；同期转让湖南西沃股权实现投资收益8.96 亿元增加使得净利润增幅扩大至24.3 倍。2017 年1-6 月，公司实现签约面积2.06 万平，签约金额3.37 亿元。目前在建项目中，苏州项目二期Ⅱ标主体结构已封顶，正在进行外立面、机电和室外总体施工；无锡项目二期Ⅱ标，目前正在进行主体结构施工。

    　　2017 年4 月，公司拟以10亿元认购上海集成电路装备材料产业投资基金（筹）首期 20%的份额。2017 年4 月，公司以15.98 亿元转让湖南西沃100%股权和债权，有望获得转让收益8.98 亿元。2017 年7 月，公司第一大股东浦东科投股权结构变更，宏天元创投持有浦东科投股份上升至51%。根据公司2016 年年报披露，2017 年，公司计划实现营业收入18 亿元，三项费用合计1.6 亿元。2017 年，公司计划实现营业收入18 亿元，三项费用合计1.6 亿元。

    　　投资建议。积极准备转型新兴产业，维持买入评级。公司现有主营业务为住宅地产开发，业务范围主要集中在上海、苏州、无锡长三角区域。目前，公司第一大股东浦东科投在新兴产业领域有着多年成功投资经验，有利于公司向新兴产业、高附加值产业领域转型。本次公司认购上海集成电路装备材料产业投资基金（筹）首期 20%的份额是迈出的重要一步。我们预计公司2017和2018 年每股收益分别是2.26 元（考虑转让湖南西沃100%股权和债权的一次性收益）和0.71 元。目前市场孵化器类型公司2018 年估值平均水平在27 倍，考虑公司借助浦东科投在高科技产业的投资优势，结合上海科创中心建设，我们给予公司2018 年26 倍市盈率（考虑到2017 年公司业绩受到转让湖南西沃的一次性投资收益影响太大，故采用公司2018 年的业绩和估值），对应股价18.46 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：公司面临租售不及预期风险。