投资要点:

    事件。公司公布2016 年年报。报告期内,公司实现营业收入86.6 亿元,同比增加9.66%;归属于上市公司股东的净利润7.23 亿元,同比增加34.0%;实现基本每股收益0.64 元。公司年度分红方案为每10 股派发现金红利2.0元(含税)。公司公布2017 年一季报。报告期内,公司实现营业收入14.4亿元,同比增加1.60%;归属于上市公司股东的净利润9237 万元,同比增加205.1%;实现基本每股收益0.08 元。

    2016 年,受销售结转森兰名轩一期商品房推动,公司营收增加9.66%;受公司结转毛利率较高推动,公司净利润增幅扩大至34.0%。2017 年一季度,公司无物业结转而物贸收入增加推动,公司营收增1.60%;本期公司税费下降使得净利润增幅扩大至205.1%。截止2016 年底,公司在上海持有的出租厂房仓库共约258 万平,租金收入约10.09 亿元;在上海持有的出租商办物业约32.74 万平,租金收入约1.72 亿元。2016 年,公司实现房地产销售收入23.85 亿元,同比增加36.6%。2016 年,公司实现进出口贸易和进出口代理收入33.39 亿元,同比减少8.06%;实现物流收入8.23 亿,同比增加6.08%

    2016 年6 月,公司控股股东上海外高桥资产管理有限公司100%股权无偿划转至上海浦东投资控股有限公司。2015 年9 月,公司公开挂牌转让加枫路9号办公楼项目。公司2016 年年报披露,2017 年,公司计划完成归属母公司净利润7.45 亿元,同比增长3.1%。公司计划完成新建改建物业面积约59万平(其中森兰区域新建竣工物业15.8 万平,包括商办9.2 万平、森兰住宅6.6 万平);开发园区内工业物业竣工39.3 万平。

    投资建议。受益国资改革和自贸区建设,维持“增持”评级。目前,上海自贸区建设已上升为国家战略,外高桥乃至股份公司将成为全球战略核心平台,公司基本面进入了实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130 万平(目前已启动78.58 万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2017、2018 年EPS 分别是0.81 和1.09 元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2017 年平均PE 约26 倍,我们以2017 年30 倍的PE,即24.3 元作为公司6 个月目标价,维持“增持”评级。

    风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。