本报告导读：

    　　2025H1，公司增收但未增利，毛利率小幅下滑；增发顺利完成，正加速推进不动产ABS发行，有助于进一步盘活存量资产。

    　　投资要点：

    　　投资建议：维 持增持评级。公司是上海自贸试验区保税区域的开发主力军，持有规模可观的厂房、仓库、办公等经营性物业资产与成熟的服务品牌。根据公司发展战略及经营情况，给予公司2025-2027年EPS 为0.62/0.70/0.75 元，参考可比公司，给予公司2025 年PE22.5X，目标价14.1 元。

    　　增收但未增利，毛利率小幅下滑。2025H1，公司营业收入27.98 亿元，同比上涨5.8%，其中物业经营收入9.9 亿元，同比下滑4.2%，贸易及服务收入15.5 亿元，同比上涨12.2%；归母净利润1.02 亿元，同比下滑27.7%。收入与利润走势分化的主要原因为：1）主营业务毛利率同比下滑2.8pct 至28.2%；2）研发费用、财务费用等费用的增加。

    　　有进有退，业务结构进一步调整。1）物业经营：招引量质双升，项目建设稳步开展；医药产业招投联动效果凸显，通过产业基金资源实现对招商的反哺，有望构建良性循环。2）贸易及服务：紧抓丝路电商建设、自贸区提升战略、东方枢纽商合区建设等机遇，扩大业务规模；充分发挥保税区区位优势，进一步提升服务能力，打造进出口贸易核心竞争力。3）房地产销售：业务逐步退出，全力推进商品房项目的销售并加速车位、商铺等非核心资产的处置。

    　　增发顺利完成，不动产ABS 发行加速推进。2025H1 公司完成增发，发行数量为2.24 亿股，发行价格11.02 元/股，募集资金总额24.74亿元。上半年，公司共发行各类直融产品60 亿元，平均融资成本下降33 个百分点。另外，公司正在积极推进不动产ABS 的发行工作，有助于公司进一步盘活存量资产，形成产业园区开发运营的良性循环。

    　　风险提示：国际贸易活动减弱影响贸易及服务业务开展；住宅项目销售不及预期。